Wynik netto przy sprzedaży w 10. roku
+252 099 €
Po wszystkich kosztach, podatkach i spłacie kredytu
Nie można przeliczyć tych założeń. Proszę zmienić ostatnią wartość lub przywrócić wartości domyślne biura.
Roczna stopa zwrotu (IRR)
3,5%
Od wkładu własnego
Środki potrzebne przy zakupie
503 475 €
747 618 € wraz z rocznymi niedoborami
Średnie roczne przepływy pieniężne netto
−24 414 €
Po ratach kredytu i podatku
Rentowność brutto 4,8%Rentowność netto 1,4%
Warto wiedzieć
- Cena jest bliska 1 mln €. Powyżej tej kwoty walencki podatek od przeniesienia własności rośnie z 9% do 11%. Ostateczną stawkę warto potwierdzić u notariusza.
- Najem wakacyjny w Comunitat Valenciana wymaga licencji turystycznej. Przed uwzględnieniem tych przychodów należy sprawdzić, czy nieruchomość ją posiada lub może ją uzyskać.
- W niektórych latach przychody z najmu nie pokrywają rat kredytu i kosztów. Na te lata warto zachować rezerwę finansową.
- VAT w wysokości 10% od pobytów do 30 nocy wynika z dekretu, który musi jeszcze zatwierdzić hiszpański Kongres. Można go wyłączyć w sekcji Przychody z najmu.
Założenia
Wystarczy przesunąć dowolny suwak. Wyniki zmieniają się od razu.
Zakup i finansowanie
Źródło: From the listing (asking price in the agency's CRM) · sprawdzono 20 października 2026
398 000 € środków własnych
Źródło: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Most banks lend non-residents up to 25 years · sprawdzono 20 października 2026
Przychody z najmu
Źródło: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · sprawdzono 20 października 2026
przychodów brutto z najmu wakacyjnego
Źródło: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · sprawdzono 20 października 2026
VAT od krótkich pobytów (10%, obowiązuje od 8.10.2026, czeka na zatwierdzenie)
Źródło: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
Koszty bieżące
przychodów z najmu po VAT
Źródło: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · sprawdzono 20 października 2026
wartości nieruchomości rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · sprawdzono 20 października 2026
Wzrost
rocznie
Źródło: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · sprawdzono 20 października 2026
Sprzedaż i podatki
Źródło: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · sprawdzono 20 października 2026
ceny sprzedaży, z VAT
Źródło: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · sprawdzono 20 października 2026
Odliczanie kosztów (wyrok z 2025 r., trwa postępowanie odwoławcze)
Źródło: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · sprawdzono 20 października 2026
Wartość, kapitał własny i kredyt
Prognoza na koniec każdego roku
- Wartość nieruchomości
- Kapitał własny
- Saldo kredytu
Kapitał własny = wartość nieruchomości minus kredyt, przed kosztami sprzedaży i podatkami.
Rok po roku
Przesuń w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
| Rok | Przepływy pieniężne netto | Wartość | Saldo kredytu | Kapitał własny | Przychody brutto z najmu | Zarządzanie i eksploatacja | Raty kredytu | Podatki i VAT | Przepływy pieniężne netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −25 297 € | 1 044 750 € | 582 608 € | 462 142 € | 52 517 € | −33 851 € | −37 420 € | −6543 € | −25 297 € |
| 2 | −25 112 € | 1 096 988 € | 567 644 € | 529 343 € | 53 829 € | −34 697 € | −37 420 € | −6824 € | −25 112 € |
| 3 | −24 922 € | 1 151 837 € | 552 086 € | 599 751 € | 55 175 € | −35 565 € | −37 420 € | −7113 € | −24 922 € |
| 4 | −24 729 € | 1 209 429 € | 535 911 € | 673 518 € | 56 555 € | −36 454 € | −37 420 € | −7410 € | −24 729 € |
| 5 | −24 532 € | 1 269 900 € | 519 093 € | 750 807 € | 57 968 € | −37 365 € | −37 420 € | −7715 € | −24 532 € |
| 6 | −24 330 € | 1 333 395 € | 501 607 € | 831 788 € | 59 418 € | −38 300 € | −37 420 € | −8029 € | −24 330 € |
| 7 | −24 125 € | 1 400 065 € | 483 428 € | 916 637 € | 60 903 € | −39 257 € | −37 420 € | −8351 € | −24 125 € |
| 8 | −23 915 € | 1 470 068 € | 464 526 € | 1 005 542 € | 62 426 € | −40 238 € | −37 420 € | −8682 € | −23 915 € |
| 9 | −23 700 € | 1 543 572 € | 444 874 € | 1 098 698 € | 63 986 € | −41 244 € | −37 420 € | −9022 € | −23 700 € |
| 10 | −23 482 € | 1 620 750 € | 424 442 € | 1 196 309 € | 65 586 € | −42 275 € | −37 420 € | −9372 € | −23 482 € |
| Razem | −244 143 € | 588 362 € | −379 248 € | −374 198 € | −79 060 € | −244 143 € |
Przychody brutto z najmu − zarządzanie i eksploatacja − raty kredytu − podatki = przepływy pieniężne netto. Podatki obejmują VAT od krótkich pobytów i podatek dochodowy.
Sprzedaż w 10. roku
- Cena sprzedaży
- 1 620 750 €
- Prowizja biura
- −98 055 €
- Plusvalía
- −5000 €
- Podatek od zysków kapitałowych
- −93 536 €
- Spłata kredytu
- −424 442 €
- Kwota netto ze sprzedaży
- 999 717 €
Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący potrąca 3% ceny (48 623 €) i wpłaca tę kwotę do urzędu skarbowego. Kwota ta zostaje zwrócona lub zaliczona na poczet podatku od zysków kapitałowych. To kwestia terminu płatności, a nie dodatkowy koszt.
Koszty zakupu
- Podatek od przeniesienia własności (9,0%)
- 89 550 €
- Notariusz i księga wieczysta
- 2985 €
- Prawnik (z VAT)
- 12 040 €
- Uruchomienie kredytu (wycena, gestoría)
- 900 €
- Koszty zakupu razem
- 105 475 €
- Wkład własny
- 398 000 €
- Kwota kredytu
- 597 000 €
- Potrzebne środki razem
- 503 475 €