Čistý výsledek při prodeji v 10. roce
+252 099 €
Po všech nákladech, daních a splacení hypotéky
S těmito předpoklady nemůžeme výpočet provést. Změňte poslední hodnotu nebo obnovte výchozí hodnoty kanceláře.
Roční výnos (IRR)
3,5 %
Z vašich vlastních prostředků
Potřebné prostředky při koupi
503 475 €
747 618 € vč. ročních schodků
Průměrné čisté cash flow za rok
−24 414 €
Po splátkách hypotéky a dani
Hrubý výnos 4,8 %Čistý výnos 1,4 %
Dobré vědět
- Cena se blíží 1 milionu €. Nad touto hranicí roste valencijská daň z převodu nemovitosti z 9 % na 11 %. Konečnou sazbu si ověřte u notáře.
- Krátkodobý pronájem vyžaduje v regionu Comunitat Valenciana turistickou licenci. Než s tímto příjmem začnete počítat, ověřte si, že ji nemovitost má nebo ji může získat.
- V některých letech příjmy z pronájmu nepokryjí hypotéku a náklady. Mějte pro tyto roky finanční rezervu.
- DPH ve výši 10 % na pobyty do 30 nocí stanoví dekret, který ještě musí schválit španělský Kongres. V části Příjmy z pronájmu ji můžete vypnout.
Předpoklady
Posuňte libovolný posuvník. Čísla se okamžitě přepočítají.
Koupě a financování
Zdroj: From the listing (asking price in the agency's CRM) · ověřeno 20. října 2026
398 000 € vlastních prostředků
Zdroj: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Most banks lend non-residents up to 25 years · ověřeno 20. října 2026
Příjmy z pronájmu
Zdroj: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · ověřeno 20. října 2026
z hrubých příjmů z krátkodobého pronájmu
Zdroj: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · ověřeno 20. října 2026
DPH na krátkodobé pobyty (10 %, platí od 8. 10. 2026, čeká na schválení)
Zdroj: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · ověřeno 20. října 2026
Provozní náklady
z příjmů z pronájmu po DPH
Zdroj: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · ověřeno 20. října 2026
z hodnoty nemovitosti ročně
Zdroj: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · ověřeno 20. října 2026
Růst
ročně
Zdroj: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · ověřeno 20. října 2026
ročně
Zdroj: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · ověřeno 20. října 2026
ročně
Zdroj: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · ověřeno 20. října 2026
Prodej a daně
Zdroj: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · ověřeno 20. října 2026
z prodejní ceny, vč. DPH
Zdroj: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · ověřeno 20. října 2026
Odpočet nákladů (rozsudek z roku 2025, odvolání probíhá)
Zdroj: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · ověřeno 20. října 2026
Hodnota, vlastní kapitál a hypotéka
Projekce ke konci každého roku
- Hodnota nemovitosti
- Vlastní kapitál
- Zůstatek hypotéky
Vlastní kapitál = hodnota nemovitosti minus hypotéka, před náklady na prodej a daněmi.
Rok po roce
Přejeďte do strany a zobrazte všechny sloupce
| Rok | Čisté cash flow | Hodnota | Zůstatek hypotéky | Vlastní kapitál | Hrubé příjmy z pronájmu | Správa a provoz | Splátky hypotéky | Daně a DPH | Čisté cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −25 297 € | 1 044 750 € | 582 608 € | 462 142 € | 52 517 € | −33 851 € | −37 420 € | −6 543 € | −25 297 € |
| 2 | −25 112 € | 1 096 988 € | 567 644 € | 529 343 € | 53 829 € | −34 697 € | −37 420 € | −6 824 € | −25 112 € |
| 3 | −24 922 € | 1 151 837 € | 552 086 € | 599 751 € | 55 175 € | −35 565 € | −37 420 € | −7 113 € | −24 922 € |
| 4 | −24 729 € | 1 209 429 € | 535 911 € | 673 518 € | 56 555 € | −36 454 € | −37 420 € | −7 410 € | −24 729 € |
| 5 | −24 532 € | 1 269 900 € | 519 093 € | 750 807 € | 57 968 € | −37 365 € | −37 420 € | −7 715 € | −24 532 € |
| 6 | −24 330 € | 1 333 395 € | 501 607 € | 831 788 € | 59 418 € | −38 300 € | −37 420 € | −8 029 € | −24 330 € |
| 7 | −24 125 € | 1 400 065 € | 483 428 € | 916 637 € | 60 903 € | −39 257 € | −37 420 € | −8 351 € | −24 125 € |
| 8 | −23 915 € | 1 470 068 € | 464 526 € | 1 005 542 € | 62 426 € | −40 238 € | −37 420 € | −8 682 € | −23 915 € |
| 9 | −23 700 € | 1 543 572 € | 444 874 € | 1 098 698 € | 63 986 € | −41 244 € | −37 420 € | −9 022 € | −23 700 € |
| 10 | −23 482 € | 1 620 750 € | 424 442 € | 1 196 309 € | 65 586 € | −42 275 € | −37 420 € | −9 372 € | −23 482 € |
| Celkem | −244 143 € | 588 362 € | −379 248 € | −374 198 € | −79 060 € | −244 143 € |
Hrubé příjmy z pronájmu − správa a provoz − splátky hypotéky − daně = čisté cash flow. Daně zahrnují DPH na krátkodobé pobyty a daň z příjmů.
Při prodeji v 10. roce
- Prodejní cena
- 1 620 750 €
- Provize realitní kanceláře
- −98 055 €
- Plusvalía
- −5 000 €
- Daň z kapitálového zisku
- −93 536 €
- Splacení hypotéky
- −424 442 €
- Čistý výnos z prodeje
- 999 717 €
Pokud prodávající není daňovým rezidentem Španělska, kupující zadrží 3 % ceny (48 623 €) a odvede je finančnímu úřadu. Tuto částku dostanete zpět, nebo se započte proti vaší dani z kapitálového zisku. Jde o otázku načasování, nikoli o náklad.
Náklady na koupi
- Daň z převodu nemovitosti (9,0 %)
- 89 550 €
- Notář a katastr nemovitostí
- 2 985 €
- Advokát (vč. DPH)
- 12 040 €
- Zřízení hypotéky (ocenění, gestoría)
- 900 €
- Náklady na koupi celkem
- 105 475 €
- Vlastní zdroje (akontace)
- 398 000 €
- Výše hypotéky
- 597 000 €
- Potřebné prostředky celkem
- 503 475 €