Wynik netto przy sprzedaży w 10. roku
+261 893 €
Po wszystkich kosztach, podatkach i spłacie kredytu
Nie można przeliczyć tych założeń. Proszę zmienić ostatnią wartość lub przywrócić wartości domyślne biura.
Roczna stopa zwrotu (IRR)
3,8%
Od wkładu własnego
Środki potrzebne przy zakupie
480 745 €
691 244 € wraz z rocznymi niedoborami
Średnie roczne przepływy pieniężne netto
−21 050 €
Po ratach kredytu i podatku
Rentowność brutto 4,9%Rentowność netto 1,6%
Warto wiedzieć
- Cena jest bliska 1 mln €. Powyżej tej kwoty walencki podatek od przeniesienia własności rośnie z 9% do 11%. Ostateczną stawkę warto potwierdzić u notariusza.
- Najem wakacyjny w Comunitat Valenciana wymaga licencji turystycznej. Przed uwzględnieniem tych przychodów należy sprawdzić, czy nieruchomość ją posiada lub może ją uzyskać.
- W niektórych latach przychody z najmu nie pokrywają rat kredytu i kosztów. Na te lata warto zachować rezerwę finansową.
- VAT w wysokości 10% od pobytów do 30 nocy wynika z dekretu, który musi jeszcze zatwierdzić hiszpański Kongres. Można go wyłączyć w sekcji Przychody z najmu.
Założenia
Wystarczy przesunąć dowolny suwak. Wyniki zmieniają się od razu.
Zakup i finansowanie
Źródło: From the listing (asking price in the agency's CRM) · sprawdzono 20 października 2026
380 000 € środków własnych
Źródło: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Most banks lend non-residents up to 25 years · sprawdzono 20 października 2026
Przychody z najmu
Źródło: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · sprawdzono 20 października 2026
przychodów brutto z najmu wakacyjnego
Źródło: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · sprawdzono 20 października 2026
VAT od krótkich pobytów (10%, obowiązuje od 8.10.2026, czeka na zatwierdzenie)
Źródło: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
Koszty bieżące
przychodów z najmu po VAT
Źródło: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · sprawdzono 20 października 2026
wartości nieruchomości rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · sprawdzono 20 października 2026
Wzrost
rocznie
Źródło: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · sprawdzono 20 października 2026
Sprzedaż i podatki
Źródło: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · sprawdzono 20 października 2026
ceny sprzedaży, z VAT
Źródło: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · sprawdzono 20 października 2026
Odliczanie kosztów (wyrok z 2025 r., trwa postępowanie odwoławcze)
Źródło: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · sprawdzono 20 października 2026
Wartość, kapitał własny i kredyt
Prognoza na koniec każdego roku
- Wartość nieruchomości
- Kapitał własny
- Saldo kredytu
Kapitał własny = wartość nieruchomości minus kredyt, przed kosztami sprzedaży i podatkami.
Rok po roku
Przesuń w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
| Rok | Przepływy pieniężne netto | Wartość | Saldo kredytu | Kapitał własny | Przychody brutto z najmu | Zarządzanie i eksploatacja | Raty kredytu | Podatki i VAT | Przepływy pieniężne netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −22 121 € | 997 500 € | 556 259 € | 441 241 € | 50 728 € | −30 738 € | −35 727 € | −6384 € | −22 121 € |
| 2 | −21 897 € | 1 047 375 € | 541 972 € | 505 403 € | 51 996 € | −31 507 € | −35 727 € | −6659 € | −21 897 € |
| 3 | −21 667 € | 1 099 744 € | 527 118 € | 572 626 € | 53 296 € | −32 294 € | −35 727 € | −6942 € | −21 667 € |
| 4 | −21 433 € | 1 154 731 € | 511 674 € | 643 057 € | 54 629 € | −33 102 € | −35 727 € | −7232 € | −21 433 € |
| 5 | −21 193 € | 1 212 467 € | 495 616 € | 716 851 € | 55 994 € | −33 929 € | −35 727 € | −7531 € | −21 193 € |
| 6 | −20 949 € | 1 273 091 € | 478 922 € | 794 169 € | 57 394 € | −34 777 € | −35 727 € | −7838 € | −20 949 € |
| 7 | −20 699 € | 1 336 745 € | 461 564 € | 875 181 € | 58 829 € | −35 647 € | −35 727 € | −8153 € | −20 699 € |
| 8 | −20 443 € | 1 403 583 € | 443 517 € | 960 065 € | 60 300 € | −36 538 € | −35 727 € | −8477 € | −20 443 € |
| 9 | −20 182 € | 1 473 762 € | 424 754 € | 1 049 008 € | 61 807 € | −37 451 € | −35 727 € | −8810 € | −20 182 € |
| 10 | −19 915 € | 1 547 450 € | 405 246 € | 1 142 204 € | 63 352 € | −38 388 € | −35 727 € | −9153 € | −19 915 € |
| Razem | −210 499 € | 568 325 € | −344 371 € | −357 274 € | −77 179 € | −210 499 € |
Przychody brutto z najmu − zarządzanie i eksploatacja − raty kredytu − podatki = przepływy pieniężne netto. Podatki obejmują VAT od krótkich pobytów i podatek dochodowy.
Sprzedaż w 10. roku
- Cena sprzedaży
- 1 547 450 €
- Prowizja biura
- −93 621 €
- Plusvalía
- −4800 €
- Podatek od zysków kapitałowych
- −90 647 €
- Spłata kredytu
- −405 246 €
- Kwota netto ze sprzedaży
- 953 137 €
Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący potrąca 3% ceny (46 423 €) i wpłaca tę kwotę do urzędu skarbowego. Kwota ta zostaje zwrócona lub zaliczona na poczet podatku od zysków kapitałowych. To kwestia terminu płatności, a nie dodatkowy koszt.
Koszty zakupu
- Podatek od przeniesienia własności (9,0%)
- 85 500 €
- Notariusz i księga wieczysta
- 2850 €
- Prawnik (z VAT)
- 11 495 €
- Uruchomienie kredytu (wycena, gestoría)
- 900 €
- Koszty zakupu razem
- 100 745 €
- Wkład własny
- 380 000 €
- Kwota kredytu
- 570 000 €
- Potrzebne środki razem
- 480 745 €