Wynik netto przy sprzedaży w 10. roku
+815 650 €
Po wszystkich kosztach, podatkach i spłacie kredytu
Nie można przeliczyć tych założeń. Proszę zmienić ostatnią wartość lub przywrócić wartości domyślne biura.
Roczna stopa zwrotu (IRR)
3,2%
Od wkładu własnego
Środki potrzebne przy zakupie
1 826 295 €
2 665 405 € wraz z rocznymi niedoborami
Średnie roczne przepływy pieniężne netto
−83 911 €
Po ratach kredytu i podatku
Rentowność brutto 3,6%Rentowność netto 1,3%
Warto wiedzieć
- Najem wakacyjny w Comunitat Valenciana wymaga licencji turystycznej. Przed uwzględnieniem tych przychodów należy sprawdzić, czy nieruchomość ją posiada lub może ją uzyskać.
- W niektórych latach przychody z najmu nie pokrywają rat kredytu i kosztów. Na te lata warto zachować rezerwę finansową.
- VAT w wysokości 10% od pobytów do 30 nocy wynika z dekretu, który musi jeszcze zatwierdzić hiszpański Kongres. Można go wyłączyć w sekcji Przychody z najmu.
Założenia
Wystarczy przesunąć dowolny suwak. Wyniki zmieniają się od razu.
Zakup i finansowanie
Źródło: From the listing (asking price in the agency's CRM) · sprawdzono 20 października 2026
1 380 000 € środków własnych
Źródło: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Most banks lend non-residents up to 25 years · sprawdzono 20 października 2026
Przychody z najmu
Źródło: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · sprawdzono 20 października 2026
przychodów brutto z najmu wakacyjnego
Źródło: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · sprawdzono 20 października 2026
VAT od krótkich pobytów (10%, obowiązuje od 8.10.2026, czeka na zatwierdzenie)
Źródło: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
Koszty bieżące
przychodów z najmu po VAT
Źródło: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · sprawdzono 20 października 2026
wartości nieruchomości rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · sprawdzono 20 października 2026
Wzrost
rocznie
Źródło: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · sprawdzono 20 października 2026
Sprzedaż i podatki
Źródło: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · sprawdzono 20 października 2026
ceny sprzedaży, z VAT
Źródło: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · sprawdzono 20 października 2026
Odliczanie kosztów (wyrok z 2025 r., trwa postępowanie odwoławcze)
Źródło: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · sprawdzono 20 października 2026
Wartość, kapitał własny i kredyt
Prognoza na koniec każdego roku
- Wartość nieruchomości
- Kapitał własny
- Saldo kredytu
Kapitał własny = wartość nieruchomości minus kredyt, przed kosztami sprzedaży i podatkami.
Rok po roku
Przesuń w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
| Rok | Przepływy pieniężne netto | Wartość | Saldo kredytu | Kapitał własny | Przychody brutto z najmu | Zarządzanie i eksploatacja | Raty kredytu | Podatki i VAT | Przepływy pieniężne netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −87 040 € | 3 622 500 € | 2 020 097 € | 1 602 403 € | 137 135 € | −79 003 € | −129 747 € | −15 424 € | −87 040 € |
| 2 | −86 383 € | 3 803 625 € | 1 968 213 € | 1 835 412 € | 140 563 € | −80 979 € | −129 747 € | −16 221 € | −86 383 € |
| 3 | −85 712 € | 3 993 806 € | 1 914 269 € | 2 079 537 € | 144 077 € | −83 003 € | −129 747 € | −17 039 € | −85 712 € |
| 4 | −85 027 € | 4 193 497 € | 1 858 183 € | 2 335 314 € | 147 679 € | −85 078 € | −129 747 € | −17 881 € | −85 027 € |
| 5 | −84 327 € | 4 403 171 € | 1 799 870 € | 2 603 301 € | 151 371 € | −87 205 € | −129 747 € | −18 746 € | −84 327 € |
| 6 | −83 613 € | 4 623 330 € | 1 739 242 € | 2 884 088 € | 155 155 € | −89 385 € | −129 747 € | −19 636 € | −83 613 € |
| 7 | −82 884 € | 4 854 496 € | 1 676 206 € | 3 178 290 € | 159 034 € | −91 620 € | −129 747 € | −20 551 € | −82 884 € |
| 8 | −82 139 € | 5 097 221 € | 1 610 668 € | 3 486 553 € | 163 010 € | −93 910 € | −129 747 € | −21 492 € | −82 139 € |
| 9 | −81 379 € | 5 352 082 € | 1 542 528 € | 3 809 555 € | 167 085 € | −96 258 € | −129 747 € | −22 459 € | −81 379 € |
| 10 | −80 604 € | 5 619 686 € | 1 471 682 € | 4 148 005 € | 171 262 € | −98 664 € | −129 747 € | −23 454 € | −80 604 € |
| Razem | −839 110 € | 1 536 370 € | −885 106 € | −1 297 470 € | −192 904 € | −839 110 € |
Przychody brutto z najmu − zarządzanie i eksploatacja − raty kredytu − podatki = przepływy pieniężne netto. Podatki obejmują VAT od krótkich pobytów i podatek dochodowy.
Sprzedaż w 10. roku
- Cena sprzedaży
- 5 619 686 €
- Prowizja biura
- −339 991 €
- Plusvalía
- −17 300 €
- Podatek od zysków kapitałowych
- −309 658 €
- Spłata kredytu
- −1 471 682 €
- Kwota netto ze sprzedaży
- 3 481 055 €
Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący potrąca 3% ceny (168 591 €) i wpłaca tę kwotę do urzędu skarbowego. Kwota ta zostaje zwrócona lub zaliczona na poczet podatku od zysków kapitałowych. To kwestia terminu płatności, a nie dodatkowy koszt.
Koszty zakupu
- VAT + opłata skarbowa (IVA 10% + AJD 1,4%)
- 393 300 €
- Notariusz i księga wieczysta
- 10 350 €
- Prawnik (z VAT)
- 41 745 €
- Uruchomienie kredytu (wycena, gestoría)
- 900 €
- Koszty zakupu razem
- 446 295 €
- Wkład własny
- 1 380 000 €
- Kwota kredytu
- 2 070 000 €
- Potrzebne środki razem
- 1 826 295 €