Risultato netto con vendita nell’anno 10
+265.159 €
Al netto di tutti i costi, delle imposte e del mutuo
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Rendimento annuo (TIR)
3,8 %
Sul capitale proprio
Liquidità necessaria all’acquisto
490.847 €
709.418 € incl. i disavanzi annuali
Flusso di cassa netto medio annuo
−21.857 €
Al netto delle rate del mutuo e delle imposte
Rendimento lordo 4,8 %Rendimento netto 1,6 %
Da sapere
- Il prezzo è vicino a 1 milione di €. Oltre questa soglia l’imposta di registro valenciana sale dal 9% all’11%. Verifichi l’aliquota definitiva con un notaio.
- L’affitto turistico richiede una licenza turistica nella Comunitat Valenciana. Prima di contare su questo reddito, verifichi che l’immobile ne abbia una o possa ottenerla.
- In alcuni anni i redditi da locazione non coprono il mutuo e i costi. Tenga una riserva di liquidità per quegli anni.
- L’IVA del 10% sui soggiorni fino a 30 notti è prevista da un decreto che deve ancora essere approvato dal Congresso spagnolo. Può disattivarla in Redditi da locazione.
Ipotesi
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Acquisto e finanziamento
Fonte: From the listing (asking price in the agency's CRM) · verificato il 20 ottobre 2026
388.000 € di capitale proprio
Fonte: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Most banks lend non-residents up to 25 years · verificato il 20 ottobre 2026
Redditi da locazione
Fonte: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · verificato il 20 ottobre 2026
dei redditi lordi da affitto turistico
Fonte: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · verificato il 20 ottobre 2026
IVA sui soggiorni brevi (10%, in vigore dall’8 ott 2026, in attesa di ratifica)
Fonte: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · verificato il 20 ottobre 2026
Costi di gestione
dei redditi da locazione al netto dell’IVA
Fonte: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · verificato il 20 ottobre 2026
del valore dell’immobile, ogni anno
Fonte: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · verificato il 20 ottobre 2026
Crescita
annuo
Fonte: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · verificato il 20 ottobre 2026
annuo
Fonte: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · verificato il 20 ottobre 2026
annuo
Fonte: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · verificato il 20 ottobre 2026
Vendita e imposte
Fonte: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · verificato il 20 ottobre 2026
del prezzo di vendita, IVA inclusa
Fonte: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · verificato il 20 ottobre 2026
Deduzione delle spese (sentenza 2025, ricorso pendente)
Fonte: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · verificato il 20 ottobre 2026
Valore, capitale proprio e mutuo
Proiezione alla fine di ogni anno
- Valore dell’immobile
- Capitale proprio
- Debito residuo del mutuo
Capitale proprio = valore dell’immobile meno il mutuo, prima dei costi di vendita e delle imposte.
Anno per anno
Scorra lateralmente per vedere tutte le colonne
| Anno | Flusso di cassa netto | Valore | Debito residuo | Capitale proprio | Redditi lordi da locazione | Gestione e spese | Rate del mutuo | Imposte e IVA | Flusso di cassa netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −22.927 € | 1.018.500 € | 567.969 € | 450.531 € | 51.538 € | −31.389 € | −36.480 € | −6.595 € | −22.927 € |
| 2 | −22.702 € | 1.069.425 € | 553.382 € | 516.043 € | 52.826 € | −32.174 € | −36.480 € | −6.875 € | −22.702 € |
| 3 | −22.473 € | 1.122.896 € | 538.215 € | 584.682 € | 54.147 € | −32.979 € | −36.480 € | −7.162 € | −22.473 € |
| 4 | −22.239 € | 1.179.041 € | 522.446 € | 656.595 € | 55.500 € | −33.803 € | −36.480 € | −7.457 € | −22.239 € |
| 5 | −22.000 € | 1.237.993 € | 506.050 € | 731.943 € | 56.888 € | −34.648 € | −36.480 € | −7.760 € | −22.000 € |
| 6 | −21.756 € | 1.299.893 € | 489.004 € | 810.889 € | 58.310 € | −35.514 € | −36.480 € | −8.072 € | −21.756 € |
| 7 | −21.506 € | 1.364.887 € | 471.281 € | 893.606 € | 59.768 € | −36.402 € | −36.480 € | −8.392 € | −21.506 € |
| 8 | −21.251 € | 1.433.132 € | 452.855 € | 980.277 € | 61.262 € | −37.312 € | −36.480 € | −8.721 € | −21.251 € |
| 9 | −20.991 € | 1.504.788 € | 433.696 € | 1.071.092 € | 62.793 € | −38.245 € | −36.480 € | −9.060 € | −20.991 € |
| 10 | −20.725 € | 1.580.028 € | 413.777 € | 1.166.251 € | 64.363 € | −39.201 € | −36.480 € | −9.407 € | −20.725 € |
| Totale | −218.571 € | 577.394 € | −351.668 € | −364.796 € | −79.502 € | −218.571 € |
Redditi lordi da locazione − gestione e spese − rate del mutuo − imposte = flusso di cassa netto. Le imposte comprendono l’IVA sui soggiorni brevi e l’imposta sul reddito.
Se vende nell’anno 10
- Prezzo di vendita
- 1.580.028 €
- Provvigione d’agenzia
- −95.592 €
- Plusvalía
- −4.900 €
- Imposta sulle plusvalenze
- −91.181 €
- Estinzione del mutuo
- −413.777 €
- Ricavo netto
- 974.578 €
Se il venditore non è residente fiscale in Spagna, l’acquirente trattiene il 3% del prezzo (47.401 €) e lo versa all’Agenzia delle Entrate spagnola. L’importo le viene restituito o compensato con l’imposta sulle plusvalenze. È una questione di tempi, non un costo.
Costi di acquisto
- Imposta di registro (9,0 %)
- 87.300 €
- Notaio e registro immobiliare
- 2.910 €
- Avvocato (IVA inclusa)
- 11.737 €
- Accensione del mutuo (perizia, gestoría)
- 900 €
- Totale costi di acquisto
- 102.847 €
- Anticipo
- 388.000 €
- Importo del mutuo
- 582.000 €
- Liquidità totale necessaria
- 490.847 €