Čistý výsledek při prodeji v 10. roce
+265 159 €
Po všech nákladech, daních a splacení hypotéky
S těmito předpoklady nemůžeme výpočet provést. Změňte poslední hodnotu nebo obnovte výchozí hodnoty kanceláře.
Roční výnos (IRR)
3,8 %
Z vašich vlastních prostředků
Potřebné prostředky při koupi
490 847 €
709 418 € vč. ročních schodků
Průměrné čisté cash flow za rok
−21 857 €
Po splátkách hypotéky a dani
Hrubý výnos 4,8 %Čistý výnos 1,6 %
Dobré vědět
- Cena se blíží 1 milionu €. Nad touto hranicí roste valencijská daň z převodu nemovitosti z 9 % na 11 %. Konečnou sazbu si ověřte u notáře.
- Krátkodobý pronájem vyžaduje v regionu Comunitat Valenciana turistickou licenci. Než s tímto příjmem začnete počítat, ověřte si, že ji nemovitost má nebo ji může získat.
- V některých letech příjmy z pronájmu nepokryjí hypotéku a náklady. Mějte pro tyto roky finanční rezervu.
- DPH ve výši 10 % na pobyty do 30 nocí stanoví dekret, který ještě musí schválit španělský Kongres. V části Příjmy z pronájmu ji můžete vypnout.
Předpoklady
Posuňte libovolný posuvník. Čísla se okamžitě přepočítají.
Koupě a financování
Zdroj: From the listing (asking price in the agency's CRM) · ověřeno 20. října 2026
388 000 € vlastních prostředků
Zdroj: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Most banks lend non-residents up to 25 years · ověřeno 20. října 2026
Příjmy z pronájmu
Zdroj: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · ověřeno 20. října 2026
z hrubých příjmů z krátkodobého pronájmu
Zdroj: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · ověřeno 20. října 2026
DPH na krátkodobé pobyty (10 %, platí od 8. 10. 2026, čeká na schválení)
Zdroj: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · ověřeno 20. října 2026
Provozní náklady
z příjmů z pronájmu po DPH
Zdroj: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · ověřeno 20. října 2026
z hodnoty nemovitosti ročně
Zdroj: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · ověřeno 20. října 2026
Růst
ročně
Zdroj: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · ověřeno 20. října 2026
ročně
Zdroj: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · ověřeno 20. října 2026
ročně
Zdroj: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · ověřeno 20. října 2026
Prodej a daně
Zdroj: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · ověřeno 20. října 2026
z prodejní ceny, vč. DPH
Zdroj: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · ověřeno 20. října 2026
Odpočet nákladů (rozsudek z roku 2025, odvolání probíhá)
Zdroj: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · ověřeno 20. října 2026
Hodnota, vlastní kapitál a hypotéka
Projekce ke konci každého roku
- Hodnota nemovitosti
- Vlastní kapitál
- Zůstatek hypotéky
Vlastní kapitál = hodnota nemovitosti minus hypotéka, před náklady na prodej a daněmi.
Rok po roce
Přejeďte do strany a zobrazte všechny sloupce
| Rok | Čisté cash flow | Hodnota | Zůstatek hypotéky | Vlastní kapitál | Hrubé příjmy z pronájmu | Správa a provoz | Splátky hypotéky | Daně a DPH | Čisté cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −22 927 € | 1 018 500 € | 567 969 € | 450 531 € | 51 538 € | −31 389 € | −36 480 € | −6 595 € | −22 927 € |
| 2 | −22 702 € | 1 069 425 € | 553 382 € | 516 043 € | 52 826 € | −32 174 € | −36 480 € | −6 875 € | −22 702 € |
| 3 | −22 473 € | 1 122 896 € | 538 215 € | 584 682 € | 54 147 € | −32 979 € | −36 480 € | −7 162 € | −22 473 € |
| 4 | −22 239 € | 1 179 041 € | 522 446 € | 656 595 € | 55 500 € | −33 803 € | −36 480 € | −7 457 € | −22 239 € |
| 5 | −22 000 € | 1 237 993 € | 506 050 € | 731 943 € | 56 888 € | −34 648 € | −36 480 € | −7 760 € | −22 000 € |
| 6 | −21 756 € | 1 299 893 € | 489 004 € | 810 889 € | 58 310 € | −35 514 € | −36 480 € | −8 072 € | −21 756 € |
| 7 | −21 506 € | 1 364 887 € | 471 281 € | 893 606 € | 59 768 € | −36 402 € | −36 480 € | −8 392 € | −21 506 € |
| 8 | −21 251 € | 1 433 132 € | 452 855 € | 980 277 € | 61 262 € | −37 312 € | −36 480 € | −8 721 € | −21 251 € |
| 9 | −20 991 € | 1 504 788 € | 433 696 € | 1 071 092 € | 62 793 € | −38 245 € | −36 480 € | −9 060 € | −20 991 € |
| 10 | −20 725 € | 1 580 028 € | 413 777 € | 1 166 251 € | 64 363 € | −39 201 € | −36 480 € | −9 407 € | −20 725 € |
| Celkem | −218 571 € | 577 394 € | −351 668 € | −364 796 € | −79 502 € | −218 571 € |
Hrubé příjmy z pronájmu − správa a provoz − splátky hypotéky − daně = čisté cash flow. Daně zahrnují DPH na krátkodobé pobyty a daň z příjmů.
Při prodeji v 10. roce
- Prodejní cena
- 1 580 028 €
- Provize realitní kanceláře
- −95 592 €
- Plusvalía
- −4 900 €
- Daň z kapitálového zisku
- −91 181 €
- Splacení hypotéky
- −413 777 €
- Čistý výnos z prodeje
- 974 578 €
Pokud prodávající není daňovým rezidentem Španělska, kupující zadrží 3 % ceny (47 401 €) a odvede je finančnímu úřadu. Tuto částku dostanete zpět, nebo se započte proti vaší dani z kapitálového zisku. Jde o otázku načasování, nikoli o náklad.
Náklady na koupi
- Daň z převodu nemovitosti (9,0 %)
- 87 300 €
- Notář a katastr nemovitostí
- 2 910 €
- Advokát (vč. DPH)
- 11 737 €
- Zřízení hypotéky (ocenění, gestoría)
- 900 €
- Náklady na koupi celkem
- 102 847 €
- Vlastní zdroje (akontace)
- 388 000 €
- Výše hypotéky
- 582 000 €
- Potřebné prostředky celkem
- 490 847 €