Modern Apartments for Mediterranean Living in Jávea – simulatore di investimento a 10 anni

Risultato netto con vendita nell’anno 10

+150.913 €

Al netto di tutti i costi, delle imposte e del mutuo

Rendimento annuo (TIR)

5,7 %

Sul capitale proprio

Liquidità necessaria all’acquisto

190.313 €

218.822 € incl. i disavanzi annuali

Flusso di cassa netto medio annuo

−2.851 €

Al netto delle rate del mutuo e delle imposte

Rendimento lordo 4,7 %Rendimento netto 2,7 %

Da sapere

In alcuni anni i redditi da locazione non coprono il mutuo e i costi. Tenga una riserva di liquidità per quegli anni.

Ipotesi

Sposti un cursore qualsiasi. I valori si aggiornano subito.

Acquisto e finanziamento

Prezzo di acquisto 375.000 €

Anticipo 40 %

150.000 € di capitale proprio

Tasso del mutuo 3,90 %

Durata del mutuo 25 anni

Redditi da locazione

Canone mensile 1.560 € / mese

Sfitto 5 %

Costi di gestione

Commissione di gestione 9,7 %

dei redditi da locazione al netto dell’IVA

IBI (imposta comunale sugli immobili) 956 € / anno

Tassa sui rifiuti 250 € / anno

Assicurazione casa 813 € / anno

Spese condominiali 1.500 € / anno

Piscina e giardino 0 € / anno

Utenze 0 € / anno

Fondo manutenzione 0,50 %

del valore dell’immobile, ogni anno

Consulente fiscale 600 € / anno

Crescita

Rivalutazione dell’immobile 5,00 %

annuo

Crescita del canone 2,50 %

annuo

Inflazione dei costi 2,50 %

annuo

Vendita e imposte

Vendita dopo 10 anni

Provvigione d’agenzia sulla vendita 6,05 %

del prezzo di vendita, IVA inclusa

Plusvalía (imposta comunale sulla vendita) 1.900 €

Valore, capitale proprio e mutuo

Proiezione alla fine di ogni anno

Valore dell’immobile
Capitale proprio
Debito residuo del mutuo

Capitale proprio = valore dell’immobile meno il mutuo, prima dei costi di vendita e delle imposte.

Anno per anno

Scorra lateralmente per vedere tutte le colonne

Anno	Flusso di cassa netto	Valore	Debito residuo	Capitale proprio	Redditi lordi da locazione	Gestione e spese	Rate del mutuo	Imposte e IVA	Flusso di cassa netto
1	−4.056 €	393.750 €	219.576 €	174.174 €	17.784 €	−7.715 €	−14.103 €	−21 €	−4.056 €
2	−3.804 €	413.438 €	213.936 €	199.501 €	18.229 €	−7.908 €	−14.103 €	−21 €	−3.804 €
3	−3.546 €	434.109 €	208.073 €	226.037 €	18.684 €	−8.106 €	−14.103 €	−21 €	−3.546 €
4	−3.281 €	455.815 €	201.976 €	253.838 €	19.151 €	−8.308 €	−14.103 €	−21 €	−3.281 €
5	−3.010 €	478.606 €	195.638 €	282.968 €	19.630 €	−8.516 €	−14.103 €	−21 €	−3.010 €
6	−2.732 €	502.536 €	189.048 €	313.488 €	20.121 €	−8.729 €	−14.103 €	−21 €	−2.732 €
7	−2.448 €	527.663 €	182.196 €	345.466 €	20.624 €	−8.947 €	−14.103 €	−21 €	−2.448 €
8	−2.156 €	554.046 €	175.073 €	378.973 €	21.140 €	−9.171 €	−14.103 €	−21 €	−2.156 €
9	−1.857 €	581.748 €	167.666 €	414.082 €	21.668 €	−9.400 €	−14.103 €	−21 €	−1.857 €
10	−1.620 €	610.835 €	159.965 €	450.870 €	22.210 €	−9.635 €	−14.103 €	−92 €	−1.620 €
Totale	−28.509 €				199.241 €	−86.437 €	−141.029 €	−284 €	−28.509 €

Redditi lordi da locazione − gestione e spese − rate del mutuo − imposte = flusso di cassa netto. Le imposte comprendono l’IVA sui soggiorni brevi e l’imposta sul reddito.

Se vende nell’anno 10

Prezzo di vendita: 610.835 €
Provvigione d’agenzia: −36.956 €
Plusvalía: −1.900 €
Imposta sulle plusvalenze: −42.280 €
Estinzione del mutuo: −159.965 €
Ricavo netto: 369.734 €

Se il venditore non è residente fiscale in Spagna, l’acquirente trattiene il 3% del prezzo (18.325 €) e lo versa all’Agenzia delle Entrate spagnola. L’importo le viene restituito o compensato con l’imposta sulle plusvalenze. È una questione di tempi, non un costo.

Costi di acquisto

Imposta di registro (9,0 %): 33.750 €
Notaio e registro immobiliare: 1.125 €
Avvocato (IVA inclusa): 4.538 €
Accensione del mutuo (perizia, gestoría): 900 €
Totale costi di acquisto: 40.313 €
Anticipo: 150.000 €
Importo del mutuo: 225.000 €
Liquidità totale necessaria: 190.313 €