Čistý výsledok pri predaji v 10. roku
+261 893 €
Po všetkých nákladoch, daniach a splatení hypotéky
S týmito predpokladmi nemôžeme výpočet vykonať. Zmeňte poslednú hodnotu alebo obnovte predvolené hodnoty kancelárie.
Ročný výnos (IRR)
3,8 %
Z vašich vlastných prostriedkov
Potrebné prostriedky pri kúpe
480 745 €
691 244 € vrát. ročných schodkov
Priemerný čistý cash flow za rok
−21 050 €
Po splátkach hypotéky a dani
Hrubý výnos 4,9 %Čistý výnos 1,6 %
Dobré vedieť
- Cena sa blíži k 1 miliónu €. Nad touto hranicou stúpa valencijská daň z prevodu nehnuteľnosti z 9 % na 11 %. Konečnú sadzbu si overte u notára.
- Krátkodobý prenájom si v regióne Comunitat Valenciana vyžaduje turistickú licenciu. Skôr než začnete s týmto príjmom počítať, overte si, či ju nehnuteľnosť má alebo ju môže získať.
- V niektorých rokoch príjmy z prenájmu nepokryjú hypotéku a náklady. Majte na tieto roky finančnú rezervu.
- DPH vo výške 10 % na pobyty do 30 nocí stanovuje dekrét, ktorý ešte musí schváliť španielsky Kongres. V časti Príjmy z prenájmu ju môžete vypnúť.
Predpoklady
Posuňte ľubovoľný posúvač. Čísla sa okamžite prepočítajú.
Kúpa a financovanie
Zdroj: From the listing (asking price in the agency's CRM) · overené 20. októbra 2026
380 000 € vlastných prostriedkov
Zdroj: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · overené 20. októbra 2026
Zdroj: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Most banks lend non-residents up to 25 years · overené 20. októbra 2026
Príjmy z prenájmu
Zdroj: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · overené 20. októbra 2026
z hrubých príjmov z krátkodobého prenájmu
Zdroj: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · overené 20. októbra 2026
DPH na krátkodobé pobyty (10 %, platí od 8. 10. 2026, čaká na schválenie)
Zdroj: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · overené 20. októbra 2026
Prevádzkové náklady
z príjmov z prenájmu po DPH
Zdroj: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · overené 20. októbra 2026
z hodnoty nehnuteľnosti ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · overené 20. októbra 2026
Rast
ročne
Zdroj: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · overené 20. októbra 2026
ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · overené 20. októbra 2026
ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · overené 20. októbra 2026
Predaj a dane
Zdroj: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · overené 20. októbra 2026
z predajnej ceny, vrát. DPH
Zdroj: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · overené 20. októbra 2026
Odpočet nákladov (rozsudok z roku 2025, odvolanie prebieha)
Zdroj: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · overené 20. októbra 2026
Hodnota, vlastný kapitál a hypotéka
Projekcia ku koncu každého roka
- Hodnota nehnuteľnosti
- Vlastný kapitál
- Zostatok hypotéky
Vlastný kapitál = hodnota nehnuteľnosti mínus hypotéka, pred nákladmi na predaj a daňami.
Rok po roku
Potiahnite do strany a zobrazte všetky stĺpce
| Rok | Čistý cash flow | Hodnota | Zostatok hypotéky | Vlastný kapitál | Hrubé príjmy z prenájmu | Správa a prevádzka | Splátky hypotéky | Dane a DPH | Čistý cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −22 121 € | 997 500 € | 556 259 € | 441 241 € | 50 728 € | −30 738 € | −35 727 € | −6 384 € | −22 121 € |
| 2 | −21 897 € | 1 047 375 € | 541 972 € | 505 403 € | 51 996 € | −31 507 € | −35 727 € | −6 659 € | −21 897 € |
| 3 | −21 667 € | 1 099 744 € | 527 118 € | 572 626 € | 53 296 € | −32 294 € | −35 727 € | −6 942 € | −21 667 € |
| 4 | −21 433 € | 1 154 731 € | 511 674 € | 643 057 € | 54 629 € | −33 102 € | −35 727 € | −7 232 € | −21 433 € |
| 5 | −21 193 € | 1 212 467 € | 495 616 € | 716 851 € | 55 994 € | −33 929 € | −35 727 € | −7 531 € | −21 193 € |
| 6 | −20 949 € | 1 273 091 € | 478 922 € | 794 169 € | 57 394 € | −34 777 € | −35 727 € | −7 838 € | −20 949 € |
| 7 | −20 699 € | 1 336 745 € | 461 564 € | 875 181 € | 58 829 € | −35 647 € | −35 727 € | −8 153 € | −20 699 € |
| 8 | −20 443 € | 1 403 583 € | 443 517 € | 960 065 € | 60 300 € | −36 538 € | −35 727 € | −8 477 € | −20 443 € |
| 9 | −20 182 € | 1 473 762 € | 424 754 € | 1 049 008 € | 61 807 € | −37 451 € | −35 727 € | −8 810 € | −20 182 € |
| 10 | −19 915 € | 1 547 450 € | 405 246 € | 1 142 204 € | 63 352 € | −38 388 € | −35 727 € | −9 153 € | −19 915 € |
| Spolu | −210 499 € | 568 325 € | −344 371 € | −357 274 € | −77 179 € | −210 499 € |
Hrubé príjmy z prenájmu − správa a prevádzka − splátky hypotéky − dane = čistý cash flow. Dane zahŕňajú DPH na krátkodobé pobyty a daň z príjmov.
Pri predaji v 10. roku
- Predajná cena
- 1 547 450 €
- Provízia realitnej kancelárie
- −93 621 €
- Plusvalía
- −4 800 €
- Daň z kapitálového zisku
- −90 647 €
- Splatenie hypotéky
- −405 246 €
- Čistý výnos z predaja
- 953 137 €
Ak predávajúci nie je daňovým rezidentom Španielska, kupujúci zadrží 3 % ceny (46 423 €) a odvedie ich daňovému úradu. Túto sumu dostanete späť, alebo sa započíta voči vašej dani z kapitálového zisku. Ide o otázku načasovania, nie o náklad.
Náklady na kúpu
- Daň z prevodu nehnuteľnosti (9,0 %)
- 85 500 €
- Notár a kataster nehnuteľností
- 2 850 €
- Advokát (vrát. DPH)
- 11 495 €
- Zriadenie hypotéky (ocenenie, gestoría)
- 900 €
- Náklady na kúpu spolu
- 100 745 €
- Vlastné zdroje (akontácia)
- 380 000 €
- Výška hypotéky
- 570 000 €
- Potrebné prostriedky spolu
- 480 745 €