Risultato netto con vendita nell’anno 10
+557.622 €
Al netto di tutti i costi, delle imposte e del mutuo
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Rendimento annuo (TIR)
3,5 %
Sul capitale proprio
Liquidità necessaria all’acquisto
1.150.869 €
1.650.525 € incl. i disavanzi annuali
Flusso di cassa netto medio annuo
−49.966 €
Al netto delle rate del mutuo e delle imposte
Rendimento lordo 4,0 %Rendimento netto 1,5 %
Da sapere
- L’affitto turistico richiede una licenza turistica nella Comunitat Valenciana. Prima di contare su questo reddito, verifichi che l’immobile ne abbia una o possa ottenerla.
- In alcuni anni i redditi da locazione non coprono il mutuo e i costi. Tenga una riserva di liquidità per quegli anni.
- L’IVA del 10% sui soggiorni fino a 30 notti è prevista da un decreto che deve ancora essere approvato dal Congresso spagnolo. Può disattivarla in Redditi da locazione.
Ipotesi
Sposti un cursore qualsiasi. I valori si aggiornano subito.
Acquisto e finanziamento
Fonte: From the listing (asking price in the agency's CRM) · verificato il 20 ottobre 2026
876.000 € di capitale proprio
Fonte: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Most banks lend non-residents up to 25 years · verificato il 20 ottobre 2026
Redditi da locazione
Fonte: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · verificato il 20 ottobre 2026
dei redditi lordi da affitto turistico
Fonte: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · verificato il 20 ottobre 2026
IVA sui soggiorni brevi (10%, in vigore dall’8 ott 2026, in attesa di ratifica)
Fonte: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · verificato il 20 ottobre 2026
Costi di gestione
dei redditi da locazione al netto dell’IVA
Fonte: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · verificato il 20 ottobre 2026
del valore dell’immobile, ogni anno
Fonte: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · verificato il 20 ottobre 2026
Crescita
annuo
Fonte: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · verificato il 20 ottobre 2026
annuo
Fonte: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · verificato il 20 ottobre 2026
annuo
Fonte: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · verificato il 20 ottobre 2026
Vendita e imposte
Fonte: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · verificato il 20 ottobre 2026
del prezzo di vendita, IVA inclusa
Fonte: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · verificato il 20 ottobre 2026
Deduzione delle spese (sentenza 2025, ricorso pendente)
Fonte: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · verificato il 20 ottobre 2026
Valore, capitale proprio e mutuo
Proiezione alla fine di ogni anno
- Valore dell’immobile
- Capitale proprio
- Debito residuo del mutuo
Capitale proprio = valore dell’immobile meno il mutuo, prima dei costi di vendita e delle imposte.
Anno per anno
Scorra lateralmente per vedere tutte le colonne
| Anno | Flusso di cassa netto | Valore | Debito residuo | Capitale proprio | Redditi lordi da locazione | Gestione e spese | Rate del mutuo | Imposte e IVA | Flusso di cassa netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −52.308 € | 2.299.500 € | 1.282.323 € | 1.017.177 € | 96.731 € | −55.047 € | −82.361 € | −11.631 € | −52.308 € |
| 2 | −51.817 € | 2.414.475 € | 1.249.387 € | 1.165.088 € | 99.149 € | −56.423 € | −82.361 € | −12.182 € | −51.817 € |
| 3 | −51.315 € | 2.535.199 € | 1.215.145 € | 1.320.054 € | 101.627 € | −57.833 € | −82.361 € | −12.748 € | −51.315 € |
| 4 | −50.802 € | 2.661.959 € | 1.179.542 € | 1.482.416 € | 104.168 € | −59.279 € | −82.361 € | −13.330 € | −50.802 € |
| 5 | −50.279 € | 2.795.057 € | 1.142.526 € | 1.652.530 € | 106.772 € | −60.761 € | −82.361 € | −13.929 € | −50.279 € |
| 6 | −49.744 € | 2.934.809 € | 1.104.040 € | 1.830.769 € | 109.442 € | −62.280 € | −82.361 € | −14.544 € | −49.744 € |
| 7 | −49.197 € | 3.081.550 € | 1.064.027 € | 2.017.523 € | 112.178 € | −63.837 € | −82.361 € | −15.177 € | −49.197 € |
| 8 | −48.639 € | 3.235.627 € | 1.022.424 € | 2.213.203 € | 114.982 € | −65.433 € | −82.361 € | −15.827 € | −48.639 € |
| 9 | −48.069 € | 3.397.409 € | 979.170 € | 2.418.239 € | 117.857 € | −67.069 € | −82.361 € | −16.495 € | −48.069 € |
| 10 | −47.486 € | 3.567.279 € | 934.198 € | 2.633.081 € | 120.803 € | −68.746 € | −82.361 € | −17.183 € | −47.486 € |
| Totale | −499.656 € | 1.083.709 € | −616.707 € | −823.611 € | −143.046 € | −499.656 € |
Redditi lordi da locazione − gestione e spese − rate del mutuo − imposte = flusso di cassa netto. Le imposte comprendono l’IVA sui soggiorni brevi e l’imposta sul reddito.
Se vende nell’anno 10
- Prezzo di vendita
- 3.567.279 €
- Provvigione d’agenzia
- −215.820 €
- Plusvalía
- −11.000 €
- Imposta sulle plusvalenze
- −198.114 €
- Estinzione del mutuo
- −934.198 €
- Ricavo netto
- 2.208.147 €
Se il venditore non è residente fiscale in Spagna, l’acquirente trattiene il 3% del prezzo (107.018 €) e lo versa all’Agenzia delle Entrate spagnola. L’importo le viene restituito o compensato con l’imposta sulle plusvalenze. È una questione di tempi, non un costo.
Costi di acquisto
- Imposta di registro (11,0 %)
- 240.900 €
- Notaio e registro immobiliare
- 6.570 €
- Avvocato (IVA inclusa)
- 26.499 €
- Accensione del mutuo (perizia, gestoría)
- 900 €
- Totale costi di acquisto
- 274.869 €
- Anticipo
- 876.000 €
- Importo del mutuo
- 1.314.000 €
- Liquidità totale necessaria
- 1.150.869 €