Ibizan-Style Sea-View Villa in La Fustera – simulatore di investimento a 10 anni

Risultato netto con vendita nell’anno 10

+476.724 €

Al netto di tutti i costi, delle imposte e del mutuo

Rendimento annuo (TIR)

3,3 %

Sul capitale proprio

Liquidità necessaria all’acquisto

1.032.645 €

1.490.812 € incl. i disavanzi annuali

Flusso di cassa netto medio annuo

−45.817 €

Al netto delle rate del mutuo e delle imposte

Rendimento lordo 4,1 %Rendimento netto 1,4 %

Da sapere

L’affitto turistico richiede una licenza turistica nella Comunitat Valenciana. Prima di contare su questo reddito, verifichi che l’immobile ne abbia una o possa ottenerla.
In alcuni anni i redditi da locazione non coprono il mutuo e i costi. Tenga una riserva di liquidità per quegli anni.
L’IVA del 10% sui soggiorni fino a 30 notti è prevista da un decreto che deve ancora essere approvato dal Congresso spagnolo. Può disattivarla in Redditi da locazione.

Ipotesi

Sposti un cursore qualsiasi. I valori si aggiornano subito.

Acquisto e finanziamento

Prezzo di acquisto 1.950.000 €

Anticipo 40 %

780.000 € di capitale proprio

Tasso del mutuo 3,90 %

Durata del mutuo 25 anni

Redditi da locazione

Alta stagione, prezzo a settimana 5.330 € / settimana

Occupazione in alta stagione 95 %

Media stagione, prezzo a settimana 3.570 € / settimana

Occupazione in media stagione 60 %

Bassa stagione, prezzo a settimana 1.970 € / settimana

Occupazione in bassa stagione 25 %

Settimane di uso personale 3 sett.

Commissione della piattaforma di prenotazione 12,0 %

dei redditi lordi da affitto turistico

IVA sui soggiorni brevi (10%, in vigore dall’8 ott 2026, in attesa di ratifica) Sì

Costi di gestione

Commissione di gestione 24,2 %

dei redditi da locazione al netto dell’IVA

IBI (imposta comunale sugli immobili) 4.973 € / anno

Tassa sui rifiuti 410 € / anno

Assicurazione casa 1.285 € / anno

Spese condominiali 0 € / anno

Piscina e giardino 2.808 € / anno

Utenze 5.100 € / anno

Fondo manutenzione 0,50 %

del valore dell’immobile, ogni anno

Consulente fiscale 600 € / anno

Crescita

Rivalutazione dell’immobile 5,00 %

annuo

Crescita del canone 2,50 %

annuo

Inflazione dei costi 2,50 %

annuo

Vendita e imposte

Vendita dopo 10 anni

Provvigione d’agenzia sulla vendita 6,05 %

del prezzo di vendita, IVA inclusa

Plusvalía (imposta comunale sulla vendita) 9.800 €

Valore, capitale proprio e mutuo

Proiezione alla fine di ogni anno

Valore dell’immobile
Capitale proprio
Debito residuo del mutuo

Capitale proprio = valore dell’immobile meno il mutuo, prima dei costi di vendita e delle imposte.

Anno per anno

Scorra lateralmente per vedere tutte le colonne

Anno	Flusso di cassa netto	Valore	Debito residuo	Capitale proprio	Redditi lordi da locazione	Gestione e spese	Rate del mutuo	Imposte e IVA	Flusso di cassa netto
1	−47.759 €	2.047.500 €	1.141.794 €	905.706 €	88.365 €	−52.195 €	−73.335 €	−10.593 €	−47.759 €
2	−47.351 €	2.149.875 €	1.112.468 €	1.037.407 €	90.574 €	−53.500 €	−73.335 €	−11.090 €	−47.351 €
3	−46.935 €	2.257.369 €	1.081.978 €	1.175.391 €	92.838 €	−54.837 €	−73.335 €	−11.600 €	−46.935 €
4	−46.510 €	2.370.237 €	1.050.277 €	1.319.960 €	95.159 €	−56.208 €	−73.335 €	−12.125 €	−46.510 €
5	−46.076 €	2.488.749 €	1.017.318 €	1.471.431 €	97.538 €	−57.614 €	−73.335 €	−12.665 €	−46.076 €
6	−45.632 €	2.613.186 €	983.050 €	1.630.137 €	99.976 €	−59.054 €	−73.335 €	−13.220 €	−45.632 €
7	−45.179 €	2.743.846 €	947.421 €	1.796.425 €	102.476 €	−60.530 €	−73.335 €	−13.790 €	−45.179 €
8	−44.717 €	2.881.038 €	910.378 €	1.970.660 €	105.038 €	−62.043 €	−73.335 €	−14.376 €	−44.717 €
9	−44.245 €	3.025.090 €	871.864 €	2.153.226 €	107.664 €	−63.595 €	−73.335 €	−14.978 €	−44.245 €
10	−43.762 €	3.176.345 €	831.820 €	2.344.524 €	110.355 €	−65.184 €	−73.335 €	−15.598 €	−43.762 €
Totale	−458.167 €				989.981 €	−584.761 €	−733.353 €	−130.035 €	−458.167 €

Redditi lordi da locazione − gestione e spese − rate del mutuo − imposte = flusso di cassa netto. Le imposte comprendono l’IVA sui soggiorni brevi e l’imposta sul reddito.

Se vende nell’anno 10

Prezzo di vendita: 3.176.345 €
Provvigione d’agenzia: −192.169 €
Plusvalía: −9.800 €
Imposta sulle plusvalenze: −175.020 €
Estinzione del mutuo: −831.820 €
Ricavo netto: 1.967.535 €

Se il venditore non è residente fiscale in Spagna, l’acquirente trattiene il 3% del prezzo (95.290 €) e lo versa all’Agenzia delle Entrate spagnola. L’importo le viene restituito o compensato con l’imposta sulle plusvalenze. È una questione di tempi, non un costo.

Costi di acquisto

IVA + imposta di bollo (IVA 10 % + AJD 1,4 %): 222.300 €
Notaio e registro immobiliare: 5.850 €
Avvocato (IVA inclusa): 23.595 €
Accensione del mutuo (perizia, gestoría): 900 €
Totale costi di acquisto: 252.645 €
Anticipo: 780.000 €
Importo del mutuo: 1.170.000 €
Liquidità totale necessaria: 1.032.645 €