Wynik netto przy sprzedaży w 10. roku
+689 196 €
Po wszystkich kosztach, podatkach i spłacie kredytu
Nie można przeliczyć tych założeń. Proszę zmienić ostatnią wartość lub przywrócić wartości domyślne biura.
Roczna stopa zwrotu (IRR)
3,3%
Od wkładu własnego
Środki potrzebne przy zakupie
1 508 835 €
2 186 452 € wraz z rocznymi niedoborami
Średnie roczne przepływy pieniężne netto
−67 762 €
Po ratach kredytu i podatku
Rentowność brutto 3,8%Rentowność netto 1,4%
Warto wiedzieć
- Najem wakacyjny w Comunitat Valenciana wymaga licencji turystycznej. Przed uwzględnieniem tych przychodów należy sprawdzić, czy nieruchomość ją posiada lub może ją uzyskać.
- W niektórych latach przychody z najmu nie pokrywają rat kredytu i kosztów. Na te lata warto zachować rezerwę finansową.
- VAT w wysokości 10% od pobytów do 30 nocy wynika z dekretu, który musi jeszcze zatwierdzić hiszpański Kongres. Można go wyłączyć w sekcji Przychody z najmu.
Założenia
Wystarczy przesunąć dowolny suwak. Wyniki zmieniają się od razu.
Zakup i finansowanie
Źródło: From the listing (asking price in the agency's CRM) · sprawdzono 20 października 2026
1 140 000 € środków własnych
Źródło: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Most banks lend non-residents up to 25 years · sprawdzono 20 października 2026
Przychody z najmu
Źródło: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · sprawdzono 20 października 2026
przychodów brutto z najmu wakacyjnego
Źródło: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · sprawdzono 20 października 2026
VAT od krótkich pobytów (10%, obowiązuje od 8.10.2026, czeka na zatwierdzenie)
Źródło: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
Koszty bieżące
przychodów z najmu po VAT
Źródło: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · sprawdzono 20 października 2026
wartości nieruchomości rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · sprawdzono 20 października 2026
Wzrost
rocznie
Źródło: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · sprawdzono 20 października 2026
Sprzedaż i podatki
Źródło: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · sprawdzono 20 października 2026
ceny sprzedaży, z VAT
Źródło: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · sprawdzono 20 października 2026
Odliczanie kosztów (wyrok z 2025 r., trwa postępowanie odwoławcze)
Źródło: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · sprawdzono 20 października 2026
Wartość, kapitał własny i kredyt
Prognoza na koniec każdego roku
- Wartość nieruchomości
- Kapitał własny
- Saldo kredytu
Kapitał własny = wartość nieruchomości minus kredyt, przed kosztami sprzedaży i podatkami.
Rok po roku
Przesuń w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
| Rok | Przepływy pieniężne netto | Wartość | Saldo kredytu | Kapitał własny | Przychody brutto z najmu | Zarządzanie i eksploatacja | Raty kredytu | Podatki i VAT | Przepływy pieniężne netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −70 514 € | 2 992 500 € | 1 668 776 € | 1 323 724 € | 118 359 € | −68 005 € | −107 182 € | −13 685 € | −70 514 € |
| 2 | −69 936 € | 3 142 125 € | 1 625 915 € | 1 516 210 € | 121 318 € | −69 706 € | −107 182 € | −14 367 € | −69 936 € |
| 3 | −69 347 € | 3 299 231 € | 1 581 353 € | 1 717 879 € | 124 351 € | −71 448 € | −107 182 € | −15 067 € | −69 347 € |
| 4 | −68 744 € | 3 464 193 € | 1 535 021 € | 1 929 172 € | 127 460 € | −73 234 € | −107 182 € | −15 787 € | −68 744 € |
| 5 | −68 129 € | 3 637 402 € | 1 486 849 € | 2 150 553 € | 130 646 € | −75 065 € | −107 182 € | −16 527 € | −68 129 € |
| 6 | −67 500 € | 3 819 273 € | 1 436 765 € | 2 382 508 € | 133 912 € | −76 942 € | −107 182 € | −17 288 € | −67 500 € |
| 7 | −66 858 € | 4 010 236 € | 1 384 692 € | 2 625 544 € | 137 260 € | −78 865 € | −107 182 € | −18 071 € | −66 858 € |
| 8 | −66 203 € | 4 210 748 € | 1 330 552 € | 2 880 196 € | 140 692 € | −80 837 € | −107 182 € | −18 875 € | −66 203 € |
| 9 | −65 534 € | 4 421 285 € | 1 274 262 € | 3 147 023 € | 144 209 € | −82 858 € | −107 182 € | −19 703 € | −65 534 € |
| 10 | −64 851 € | 4 642 350 € | 1 215 737 € | 3 426 612 € | 147 814 € | −84 929 € | −107 182 € | −20 553 € | −64 851 € |
| Razem | −677 617 € | 1 326 021 € | −761 890 € | −1 071 823 € | −169 924 € | −677 617 € |
Przychody brutto z najmu − zarządzanie i eksploatacja − raty kredytu − podatki = przepływy pieniężne netto. Podatki obejmują VAT od krótkich pobytów i podatek dochodowy.
Sprzedaż w 10. roku
- Cena sprzedaży
- 4 642 350 €
- Prowizja biura
- −280 862 €
- Plusvalía
- −14 300 €
- Podatek od zysków kapitałowych
- −255 803 €
- Spłata kredytu
- −1 215 737 €
- Kwota netto ze sprzedaży
- 2 875 647 €
Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący potrąca 3% ceny (139 270 €) i wpłaca tę kwotę do urzędu skarbowego. Kwota ta zostaje zwrócona lub zaliczona na poczet podatku od zysków kapitałowych. To kwestia terminu płatności, a nie dodatkowy koszt.
Koszty zakupu
- VAT + opłata skarbowa (IVA 10% + AJD 1,4%)
- 324 900 €
- Notariusz i księga wieczysta
- 8550 €
- Prawnik (z VAT)
- 34 485 €
- Uruchomienie kredytu (wycena, gestoría)
- 900 €
- Koszty zakupu razem
- 368 835 €
- Wkład własny
- 1 140 000 €
- Kwota kredytu
- 1 710 000 €
- Potrzebne środki razem
- 1 508 835 €