Three-Bedroom Villas on a Prestigious Golf Course – simulatore di investimento a 10 anni

Risultato netto con vendita nell’anno 10

+456.595 €

Al netto di tutti i costi, delle imposte e del mutuo

Rendimento annuo (TIR)

3,5 %

Sul capitale proprio

Liquidità necessaria all’acquisto

953.280 €

1.359.629 € incl. i disavanzi annuali

Flusso di cassa netto medio annuo

−40.635 €

Al netto delle rate del mutuo e delle imposte

Rendimento lordo 4,2 %Rendimento netto 1,5 %

Da sapere

L’affitto turistico richiede una licenza turistica nella Comunitat Valenciana. Prima di contare su questo reddito, verifichi che l’immobile ne abbia una o possa ottenerla.
In alcuni anni i redditi da locazione non coprono il mutuo e i costi. Tenga una riserva di liquidità per quegli anni.
L’IVA del 10% sui soggiorni fino a 30 notti è prevista da un decreto che deve ancora essere approvato dal Congresso spagnolo. Può disattivarla in Redditi da locazione.

Ipotesi

Sposti un cursore qualsiasi. I valori si aggiornano subito.

Acquisto e finanziamento

Prezzo di acquisto 1.800.000 €

Anticipo 40 %

720.000 € di capitale proprio

Tasso del mutuo 3,90 %

Durata del mutuo 25 anni

Redditi da locazione

Alta stagione, prezzo a settimana 5.010 € / settimana

Occupazione in alta stagione 95 %

Media stagione, prezzo a settimana 3.360 € / settimana

Occupazione in media stagione 60 %

Bassa stagione, prezzo a settimana 1.850 € / settimana

Occupazione in bassa stagione 25 %

Settimane di uso personale 3 sett.

Commissione della piattaforma di prenotazione 12,0 %

dei redditi lordi da affitto turistico

IVA sui soggiorni brevi (10%, in vigore dall’8 ott 2026, in attesa di ratifica) Sì

Costi di gestione

Commissione di gestione 24,2 %

dei redditi da locazione al netto dell’IVA

IBI (imposta comunale sugli immobili) 4.590 € / anno

Tassa sui rifiuti 370 € / anno

Assicurazione casa 1.240 € / anno

Spese condominiali 0 € / anno

Piscina e giardino 2.160 € / anno

Utenze 4.200 € / anno

Fondo manutenzione 0,50 %

del valore dell’immobile, ogni anno

Consulente fiscale 600 € / anno

Crescita

Rivalutazione dell’immobile 5,00 %

annuo

Crescita del canone 2,50 %

annuo

Inflazione dei costi 2,50 %

annuo

Vendita e imposte

Vendita dopo 10 anni

Provvigione d’agenzia sulla vendita 6,05 %

del prezzo di vendita, IVA inclusa

Plusvalía (imposta comunale sulla vendita) 9.000 €

Valore, capitale proprio e mutuo

Proiezione alla fine di ogni anno

Valore dell’immobile
Capitale proprio
Debito residuo del mutuo

Capitale proprio = valore dell’immobile meno il mutuo, prima dei costi di vendita e delle imposte.

Anno per anno

Scorra lateralmente per vedere tutte le colonne

Anno	Flusso di cassa netto	Valore	Debito residuo	Capitale proprio	Redditi lordi da locazione	Gestione e spese	Rate del mutuo	Imposte e IVA	Flusso di cassa netto
1	−42.605 €	1.890.000 €	1.053.964 €	836.036 €	83.085 €	−47.836 €	−67.694 €	−10.159 €	−42.605 €
2	−42.192 €	1.984.500 €	1.026.894 €	957.606 €	85.162 €	−49.032 €	−67.694 €	−10.628 €	−42.192 €
3	−41.770 €	2.083.725 €	998.749 €	1.084.976 €	87.291 €	−50.258 €	−67.694 €	−11.109 €	−41.770 €
4	−41.339 €	2.187.911 €	969.487 €	1.218.425 €	89.473 €	−51.515 €	−67.694 €	−11.603 €	−41.339 €
5	−40.899 €	2.297.307 €	939.063 €	1.358.244 €	91.710 €	−52.802 €	−67.694 €	−12.112 €	−40.899 €
6	−40.448 €	2.412.172 €	907.431 €	1.504.742 €	94.002 €	−54.123 €	−67.694 €	−12.634 €	−40.448 €
7	−39.989 €	2.532.781 €	874.542 €	1.658.238 €	96.353 €	−55.476 €	−67.694 €	−13.171 €	−39.989 €
8	−39.519 €	2.659.420 €	840.349 €	1.819.071 €	98.761 €	−56.862 €	−67.694 €	−13.724 €	−39.519 €
9	−39.039 €	2.792.391 €	804.797 €	1.987.594 €	101.230 €	−58.284 €	−67.694 €	−14.291 €	−39.039 €
10	−38.549 €	2.932.010 €	767.834 €	2.164.176 €	103.761 €	−59.741 €	−67.694 €	−14.875 €	−38.549 €
Totale	−406.349 €				930.827 €	−535.930 €	−676.941 €	−124.306 €	−406.349 €

Redditi lordi da locazione − gestione e spese − rate del mutuo − imposte = flusso di cassa netto. Le imposte comprendono l’IVA sui soggiorni brevi e l’imposta sul reddito.

Se vende nell’anno 10

Prezzo di vendita: 2.932.010 €
Provvigione d’agenzia: −177.387 €
Plusvalía: −9.000 €
Imposta sulle plusvalenze: −161.566 €
Estinzione del mutuo: −767.834 €
Ricavo netto: 1.816.224 €

Se il venditore non è residente fiscale in Spagna, l’acquirente trattiene il 3% del prezzo (87.960 €) e lo versa all’Agenzia delle Entrate spagnola. L’importo le viene restituito o compensato con l’imposta sulle plusvalenze. È una questione di tempi, non un costo.

Costi di acquisto

IVA + imposta di bollo (IVA 10 % + AJD 1,4 %): 205.200 €
Notaio e registro immobiliare: 5.400 €
Avvocato (IVA inclusa): 21.780 €
Accensione del mutuo (perizia, gestoría): 900 €
Totale costi di acquisto: 233.280 €
Anticipo: 720.000 €
Importo del mutuo: 1.080.000 €
Liquidità totale necessaria: 953.280 €