Wynik netto przy sprzedaży w 10. roku
+568 572 €
Po wszystkich kosztach, podatkach i spłacie kredytu
Nie można przeliczyć tych założeń. Proszę zmienić ostatnią wartość lub przywrócić wartości domyślne biura.
Roczna stopa zwrotu (IRR)
3,3%
Od wkładu własnego
Środki potrzebne przy zakupie
1 244 285 €
1 802 569 € wraz z rocznymi niedoborami
Średnie roczne przepływy pieniężne netto
−55 828 €
Po ratach kredytu i podatku
Rentowność brutto 3,9%Rentowność netto 1,4%
Warto wiedzieć
- Najem wakacyjny w Comunitat Valenciana wymaga licencji turystycznej. Przed uwzględnieniem tych przychodów należy sprawdzić, czy nieruchomość ją posiada lub może ją uzyskać.
- W niektórych latach przychody z najmu nie pokrywają rat kredytu i kosztów. Na te lata warto zachować rezerwę finansową.
- VAT w wysokości 10% od pobytów do 30 nocy wynika z dekretu, który musi jeszcze zatwierdzić hiszpański Kongres. Można go wyłączyć w sekcji Przychody z najmu.
Założenia
Wystarczy przesunąć dowolny suwak. Wyniki zmieniają się od razu.
Zakup i finansowanie
Źródło: From the listing (asking price in the agency's CRM) · sprawdzono 20 października 2026
940 000 € środków własnych
Źródło: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Most banks lend non-residents up to 25 years · sprawdzono 20 października 2026
Przychody z najmu
Źródło: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · sprawdzono 20 października 2026
przychodów brutto z najmu wakacyjnego
Źródło: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · sprawdzono 20 października 2026
VAT od krótkich pobytów (10%, obowiązuje od 8.10.2026, czeka na zatwierdzenie)
Źródło: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
Koszty bieżące
przychodów z najmu po VAT
Źródło: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · sprawdzono 20 października 2026
wartości nieruchomości rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · sprawdzono 20 października 2026
Wzrost
rocznie
Źródło: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · sprawdzono 20 października 2026
rocznie
Źródło: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · sprawdzono 20 października 2026
Sprzedaż i podatki
Źródło: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · sprawdzono 20 października 2026
ceny sprzedaży, z VAT
Źródło: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · sprawdzono 20 października 2026
Źródło: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · sprawdzono 20 października 2026
Odliczanie kosztów (wyrok z 2025 r., trwa postępowanie odwoławcze)
Źródło: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · sprawdzono 20 października 2026
Wartość, kapitał własny i kredyt
Prognoza na koniec każdego roku
- Wartość nieruchomości
- Kapitał własny
- Saldo kredytu
Kapitał własny = wartość nieruchomości minus kredyt, przed kosztami sprzedaży i podatkami.
Rok po roku
Przesuń w bok, aby zobaczyć wszystkie kolumny
| Rok | Przepływy pieniężne netto | Wartość | Saldo kredytu | Kapitał własny | Przychody brutto z najmu | Zarządzanie i eksploatacja | Raty kredytu | Podatki i VAT | Przepływy pieniężne netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −58 103 € | 2 467 500 € | 1 376 008 € | 1 091 492 € | 102 011 € | −59 739 € | −88 378 € | −11 996 € | −58 103 € |
| 2 | −57 625 € | 2 590 875 € | 1 340 667 € | 1 250 208 € | 104 561 € | −61 232 € | −88 378 € | −12 576 € | −57 625 € |
| 3 | −57 138 € | 2 720 419 € | 1 303 922 € | 1 416 496 € | 107 175 € | −62 763 € | −88 378 € | −13 172 € | −57 138 € |
| 4 | −56 640 € | 2 856 440 € | 1 265 719 € | 1 590 721 € | 109 854 € | −64 332 € | −88 378 € | −13 784 € | −56 640 € |
| 5 | −56 132 € | 2 999 262 € | 1 225 998 € | 1 773 263 € | 112 601 € | −65 940 € | −88 378 € | −14 414 € | −56 132 € |
| 6 | −55 612 € | 3 149 225 € | 1 184 701 € | 1 964 524 € | 115 416 € | −67 589 € | −88 378 € | −15 061 € | −55 612 € |
| 7 | −55 082 € | 3 306 686 € | 1 141 764 € | 2 164 922 € | 118 301 € | −69 278 € | −88 378 € | −15 726 € | −55 082 € |
| 8 | −54 541 € | 3 472 020 € | 1 097 122 € | 2 374 898 € | 121 258 € | −71 010 € | −88 378 € | −16 410 € | −54 541 € |
| 9 | −53 988 € | 3 645 621 € | 1 050 707 € | 2 594 914 € | 124 290 € | −72 786 € | −88 378 € | −17 113 € | −53 988 € |
| 10 | −53 423 € | 3 827 902 € | 1 002 450 € | 2 825 452 € | 127 397 € | −74 605 € | −88 378 € | −17 837 € | −53 423 € |
| Razem | −558 284 € | 1 142 863 € | −669 275 € | −883 784 € | −148 088 € | −558 284 € |
Przychody brutto z najmu − zarządzanie i eksploatacja − raty kredytu − podatki = przepływy pieniężne netto. Podatki obejmują VAT od krótkich pobytów i podatek dochodowy.
Sprzedaż w 10. roku
- Cena sprzedaży
- 3 827 902 €
- Prowizja biura
- −231 588 €
- Plusvalía
- −11 800 €
- Podatek od zysków kapitałowych
- −210 924 €
- Spłata kredytu
- −1 002 450 €
- Kwota netto ze sprzedaży
- 2 371 141 €
Jeśli sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, kupujący potrąca 3% ceny (114 837 €) i wpłaca tę kwotę do urzędu skarbowego. Kwota ta zostaje zwrócona lub zaliczona na poczet podatku od zysków kapitałowych. To kwestia terminu płatności, a nie dodatkowy koszt.
Koszty zakupu
- VAT + opłata skarbowa (IVA 10% + AJD 1,4%)
- 267 900 €
- Notariusz i księga wieczysta
- 7050 €
- Prawnik (z VAT)
- 28 435 €
- Uruchomienie kredytu (wycena, gestoría)
- 900 €
- Koszty zakupu razem
- 304 285 €
- Wkład własny
- 940 000 €
- Kwota kredytu
- 1 410 000 €
- Potrzebne środki razem
- 1 244 285 €