Risultato netto con vendita nell’anno 10
+463.324 €
Al netto di tutti i costi, delle imposte e del mutuo
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Rendimento annuo (TIR)
3,4 %
Sul capitale proprio
Liquidità necessaria all’acquisto
979.735 €
1.403.311 € incl. i disavanzi annuali
Flusso di cassa netto medio annuo
−42.358 €
Al netto delle rate del mutuo e delle imposte
Rendimento lordo 4,2 %Rendimento netto 1,5 %
Da sapere
- L’affitto turistico richiede una licenza turistica nella Comunitat Valenciana. Prima di contare su questo reddito, verifichi che l’immobile ne abbia una o possa ottenerla.
- In alcuni anni i redditi da locazione non coprono il mutuo e i costi. Tenga una riserva di liquidità per quegli anni.
- L’IVA del 10% sui soggiorni fino a 30 notti è prevista da un decreto che deve ancora essere approvato dal Congresso spagnolo. Può disattivarla in Redditi da locazione.
Ipotesi
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Acquisto e finanziamento
Fonte: From the listing (asking price in the agency's CRM) · verificato il 20 ottobre 2026
740.000 € di capitale proprio
Fonte: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Most banks lend non-residents up to 25 years · verificato il 20 ottobre 2026
Redditi da locazione
Fonte: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · verificato il 20 ottobre 2026
dei redditi lordi da affitto turistico
Fonte: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · verificato il 20 ottobre 2026
IVA sui soggiorni brevi (10%, in vigore dall’8 ott 2026, in attesa di ratifica)
Fonte: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · verificato il 20 ottobre 2026
Costi di gestione
dei redditi da locazione al netto dell’IVA
Fonte: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · verificato il 20 ottobre 2026
del valore dell’immobile, ogni anno
Fonte: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · verificato il 20 ottobre 2026
Crescita
annuo
Fonte: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · verificato il 20 ottobre 2026
annuo
Fonte: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · verificato il 20 ottobre 2026
annuo
Fonte: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · verificato il 20 ottobre 2026
Vendita e imposte
Fonte: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · verificato il 20 ottobre 2026
del prezzo di vendita, IVA inclusa
Fonte: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · verificato il 20 ottobre 2026
Fonte: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · verificato il 20 ottobre 2026
Deduzione delle spese (sentenza 2025, ricorso pendente)
Fonte: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · verificato il 20 ottobre 2026
Valore, capitale proprio e mutuo
Proiezione alla fine di ogni anno
- Valore dell’immobile
- Capitale proprio
- Debito residuo del mutuo
Capitale proprio = valore dell’immobile meno il mutuo, prima dei costi di vendita e delle imposte.
Anno per anno
Scorra lateralmente per vedere tutte le colonne
| Anno | Flusso di cassa netto | Valore | Debito residuo | Capitale proprio | Redditi lordi da locazione | Gestione e spese | Rate del mutuo | Imposte e IVA | Flusso di cassa netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −44.319 € | 1.942.500 € | 1.083.241 € | 859.259 € | 84.873 € | −49.309 € | −69.574 € | −10.309 € | −44.319 € |
| 2 | −43.908 € | 2.039.625 € | 1.055.419 € | 984.206 € | 86.995 € | −50.541 € | −69.574 € | −10.787 € | −43.908 € |
| 3 | −43.488 € | 2.141.606 € | 1.026.492 € | 1.115.114 € | 89.170 € | −51.805 € | −69.574 € | −11.278 € | −43.488 € |
| 4 | −43.058 € | 2.248.687 € | 996.417 € | 1.252.270 € | 91.399 € | −53.100 € | −69.574 € | −11.783 € | −43.058 € |
| 5 | −42.620 € | 2.361.121 € | 965.148 € | 1.395.973 € | 93.684 € | −54.428 € | −69.574 € | −12.302 € | −42.620 € |
| 6 | −42.172 € | 2.479.177 € | 932.637 € | 1.546.540 € | 96.026 € | −55.788 € | −69.574 € | −12.835 € | −42.172 € |
| 7 | −41.714 € | 2.603.136 € | 898.835 € | 1.704.300 € | 98.427 € | −57.183 € | −69.574 € | −13.383 € | −41.714 € |
| 8 | −41.247 € | 2.733.293 € | 863.692 € | 1.869.601 € | 100.887 € | −58.613 € | −69.574 € | −13.947 € | −41.247 € |
| 9 | −40.769 € | 2.869.957 € | 827.153 € | 2.042.805 € | 103.410 € | −60.078 € | −69.574 € | −14.526 € | −40.769 € |
| 10 | −40.281 € | 3.013.455 € | 789.163 € | 2.224.292 € | 105.995 € | −61.580 € | −69.574 € | −15.122 € | −40.281 € |
| Totale | −423.576 € | 950.865 € | −552.424 € | −695.745 € | −126.271 € | −423.576 € |
Redditi lordi da locazione − gestione e spese − rate del mutuo − imposte = flusso di cassa netto. Le imposte comprendono l’IVA sui soggiorni brevi e l’imposta sul reddito.
Se vende nell’anno 10
- Prezzo di vendita
- 3.013.455 €
- Provvigione d’agenzia
- −182.314 €
- Plusvalía
- −9.300 €
- Imposta sulle plusvalenze
- −166.044 €
- Estinzione del mutuo
- −789.163 €
- Ricavo netto
- 1.866.634 €
Se il venditore non è residente fiscale in Spagna, l’acquirente trattiene il 3% del prezzo (90.404 €) e lo versa all’Agenzia delle Entrate spagnola. L’importo le viene restituito o compensato con l’imposta sulle plusvalenze. È una questione di tempi, non un costo.
Costi di acquisto
- IVA + imposta di bollo (IVA 10 % + AJD 1,4 %)
- 210.900 €
- Notaio e registro immobiliare
- 5.550 €
- Avvocato (IVA inclusa)
- 22.385 €
- Accensione del mutuo (perizia, gestoría)
- 900 €
- Totale costi di acquisto
- 239.735 €
- Anticipo
- 740.000 €
- Importo del mutuo
- 1.110.000 €
- Liquidità totale necessaria
- 979.735 €