Nettoresultaat bij verkoop in jaar 10
+€ 264.381
Na alle kosten, belastingen en de hypotheek
Met deze aannames kunnen we niet rekenen. Pas de laatste waarde aan of zet de standaardwaarden van het kantoor terug.
Jaarlijks rendement (IRR)
3,7%
Op uw eigen inbreng
Benodigd bij aankoop
€ 500.949
€ 728.890 incl. jaarlijkse tekorten
Gemiddelde netto kasstroom per jaar
−€ 22.794
Na hypotheeklasten en belasting
Bruto rendement 4,8%Netto rendement 1,5%
Goed om te weten
- De prijs ligt dicht bij € 1 miljoen. Daarboven stijgt de Valenciaanse overdrachtsbelasting van 9% naar 11%. Laat het definitieve tarief door een notaris bevestigen.
- Voor vakantieverhuur is in de Comunitat Valenciana een toeristische vergunning nodig. Controleer of deze woning er een heeft of kan krijgen voordat u op deze inkomsten rekent.
- In sommige jaren dekken de huurinkomsten de hypotheek en de kosten niet. Houd voor die jaren een financiële buffer aan.
- Btw van 10% op verblijven van 30 nachten of korter staat in een decreet dat het Spaanse parlement nog moet goedkeuren. U kunt deze btw uitschakelen onder Huurinkomsten.
Aannames
Verschuif een schuifregelaar. De cijfers passen zich direct aan.
Aankoop & financiering
Bron: From the listing (asking price in the agency's CRM) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
€ 396.000 eigen inbreng
Bron: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Most banks lend non-residents up to 25 years · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Huurinkomsten
Bron: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
van de bruto vakantieverhuurinkomsten
Bron: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Btw op kort verblijf (10%, van kracht sinds 8 okt 2026, nog niet bekrachtigd)
Bron: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Lopende kosten
van de huurinkomsten na btw
Bron: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
van de woningwaarde, per jaar
Bron: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Groei
per jaar
Bron: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · gecontroleerd op 20 oktober 2026
per jaar
Bron: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
per jaar
Bron: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Verkoop & belasting
Bron: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
van de verkoopprijs, incl. btw
Bron: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Bron: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Kosten aftrekken (uitspraak 2025, hoger beroep loopt)
Bron: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · gecontroleerd op 20 oktober 2026
Waarde, eigen vermogen en hypotheek
Prognose aan het einde van elk jaar
- Woningwaarde
- Eigen vermogen
- Restschuld hypotheek
Eigen vermogen = woningwaarde min hypotheek, vóór verkoopkosten en belastingen.
Per jaar
Veeg opzij om alle kolommen te zien
| Jaar | Netto kasstroom | Waarde | Restschuld | Eigen vermogen | Bruto huurinkomsten | Beheer & kosten | Hypotheeklasten | Belasting & btw | Netto kasstroom |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −€ 23.818 | € 1.039.500 | € 579.680 | € 459.820 | € 52.431 | −€ 32.506 | −€ 37.232 | −€ 6.511 | −€ 23.818 |
| 2 | −€ 23.604 | € 1.091.475 | € 564.792 | € 526.683 | € 53.742 | −€ 33.319 | −€ 37.232 | −€ 6.795 | −€ 23.604 |
| 3 | −€ 23.384 | € 1.146.049 | € 549.312 | € 596.737 | € 55.085 | −€ 34.152 | −€ 37.232 | −€ 7.086 | −€ 23.384 |
| 4 | −€ 23.160 | € 1.203.351 | € 533.218 | € 670.133 | € 56.462 | −€ 35.006 | −€ 37.232 | −€ 7.385 | −€ 23.160 |
| 5 | −€ 22.931 | € 1.263.519 | € 516.484 | € 747.034 | € 57.874 | −€ 35.881 | −€ 37.232 | −€ 7.693 | −€ 22.931 |
| 6 | −€ 22.697 | € 1.326.695 | € 499.087 | € 827.608 | € 59.321 | −€ 36.778 | −€ 37.232 | −€ 8.008 | −€ 22.697 |
| 7 | −€ 22.458 | € 1.393.029 | € 480.998 | € 912.031 | € 60.804 | −€ 37.697 | −€ 37.232 | −€ 8.333 | −€ 22.458 |
| 8 | −€ 22.214 | € 1.462.681 | € 462.192 | € 1.000.489 | € 62.324 | −€ 38.640 | −€ 37.232 | −€ 8.667 | −€ 22.214 |
| 9 | −€ 21.965 | € 1.535.815 | € 442.638 | € 1.093.177 | € 63.882 | −€ 39.606 | −€ 37.232 | −€ 9.010 | −€ 21.965 |
| 10 | −€ 21.710 | € 1.612.606 | € 422.309 | € 1.190.297 | € 65.479 | −€ 40.596 | −€ 37.232 | −€ 9.362 | −€ 21.710 |
| Totaal | −€ 227.941 | € 587.405 | −€ 364.179 | −€ 372.318 | −€ 78.849 | −€ 227.941 |
Bruto huurinkomsten − beheer & kosten − hypotheeklasten − belasting = netto kasstroom. Belasting omvat btw op kort verblijf en inkomstenbelasting.
Als u verkoopt in jaar 10
- Verkoopprijs
- € 1.612.606
- Makelaarscourtage
- −€ 97.563
- Plusvalía
- −€ 5.000
- Vermogenswinstbelasting
- −€ 94.464
- Aflossing hypotheek
- −€ 422.309
- Netto-opbrengst
- € 993.271
Bij een niet-ingezeten verkoper houdt de koper 3% van de prijs (€ 48.378) in en draagt die af aan de Spaanse belastingdienst. U krijgt dit bedrag terug, of het wordt verrekend met uw vermogenswinstbelasting. Het is een kwestie van timing, geen kostenpost.
Aankoopkosten
- Overdrachtsbelasting (9,0%)
- € 89.100
- Notaris & kadaster
- € 2.970
- Advocaat (incl. btw)
- € 11.979
- Afsluitkosten hypotheek (taxatie, gestoría)
- € 900
- Totale aankoopkosten
- € 104.949
- Aanbetaling
- € 396.000
- Hypotheekbedrag
- € 594.000
- Totale eigen inbreng
- € 500.949