Čistý výsledok pri predaji v 10. roku
+255 426 €
Po všetkých nákladoch, daniach a splatení hypotéky
S týmito predpokladmi nemôžeme výpočet vykonať. Zmeňte poslednú hodnotu alebo obnovte predvolené hodnoty kancelárie.
Ročný výnos (IRR)
3,7 %
Z vašich vlastných prostriedkov
Potrebné prostriedky pri kúpe
490 847 €
719 152 € vrát. ročných schodkov
Priemerný čistý cash flow za rok
−22 831 €
Po splátkach hypotéky a dani
Hrubý výnos 4,8 %Čistý výnos 1,5 %
Dobré vedieť
- Cena sa blíži k 1 miliónu €. Nad touto hranicou stúpa valencijská daň z prevodu nehnuteľnosti z 9 % na 11 %. Konečnú sadzbu si overte u notára.
- Krátkodobý prenájom si v regióne Comunitat Valenciana vyžaduje turistickú licenciu. Skôr než začnete s týmto príjmom počítať, overte si, či ju nehnuteľnosť má alebo ju môže získať.
- V niektorých rokoch príjmy z prenájmu nepokryjú hypotéku a náklady. Majte na tieto roky finančnú rezervu.
- DPH vo výške 10 % na pobyty do 30 nocí stanovuje dekrét, ktorý ešte musí schváliť španielsky Kongres. V časti Príjmy z prenájmu ju môžete vypnúť.
Predpoklady
Posuňte ľubovoľný posúvač. Čísla sa okamžite prepočítajú.
Kúpa a financovanie
Zdroj: From the listing (asking price in the agency's CRM) · overené 20. októbra 2026
388 000 € vlastných prostriedkov
Zdroj: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · overené 20. októbra 2026
Zdroj: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Most banks lend non-residents up to 25 years · overené 20. októbra 2026
Príjmy z prenájmu
Zdroj: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · overené 20. októbra 2026
z hrubých príjmov z krátkodobého prenájmu
Zdroj: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · overené 20. októbra 2026
DPH na krátkodobé pobyty (10 %, platí od 8. 10. 2026, čaká na schválenie)
Zdroj: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · overené 20. októbra 2026
Prevádzkové náklady
z príjmov z prenájmu po DPH
Zdroj: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · overené 20. októbra 2026
z hodnoty nehnuteľnosti ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · overené 20. októbra 2026
Rast
ročne
Zdroj: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · overené 20. októbra 2026
ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · overené 20. októbra 2026
ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · overené 20. októbra 2026
Predaj a dane
Zdroj: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · overené 20. októbra 2026
z predajnej ceny, vrát. DPH
Zdroj: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · overené 20. októbra 2026
Odpočet nákladov (rozsudok z roku 2025, odvolanie prebieha)
Zdroj: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · overené 20. októbra 2026
Hodnota, vlastný kapitál a hypotéka
Projekcia ku koncu každého roka
- Hodnota nehnuteľnosti
- Vlastný kapitál
- Zostatok hypotéky
Vlastný kapitál = hodnota nehnuteľnosti mínus hypotéka, pred nákladmi na predaj a daňami.
Rok po roku
Potiahnite do strany a zobrazte všetky stĺpce
| Rok | Čistý cash flow | Hodnota | Zostatok hypotéky | Vlastný kapitál | Hrubé príjmy z prenájmu | Správa a prevádzka | Splátky hypotéky | Dane a DPH | Čistý cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −23 795 € | 1 018 500 € | 567 969 € | 450 531 € | 51 538 € | −32 339 € | −36 480 € | −6 514 € | −23 795 € |
| 2 | −23 593 € | 1 069 425 € | 553 382 € | 516 043 € | 52 826 € | −33 148 € | −36 480 € | −6 791 € | −23 593 € |
| 3 | −23 386 € | 1 122 896 € | 538 215 € | 584 682 € | 54 147 € | −33 977 € | −36 480 € | −7 077 € | −23 386 € |
| 4 | −23 175 € | 1 179 041 € | 522 446 € | 656 595 € | 55 500 € | −34 826 € | −36 480 € | −7 370 € | −23 175 € |
| 5 | −22 959 € | 1 237 993 € | 506 050 € | 731 943 € | 56 888 € | −35 697 € | −36 480 € | −7 671 € | −22 959 € |
| 6 | −22 739 € | 1 299 893 € | 489 004 € | 810 889 € | 58 310 € | −36 589 € | −36 480 € | −7 980 € | −22 739 € |
| 7 | −22 514 € | 1 364 887 € | 471 281 € | 893 606 € | 59 768 € | −37 504 € | −36 480 € | −8 298 € | −22 514 € |
| 8 | −22 284 € | 1 433 132 € | 452 855 € | 980 277 € | 61 262 € | −38 441 € | −36 480 € | −8 625 € | −22 284 € |
| 9 | −22 049 € | 1 504 788 € | 433 696 € | 1 071 092 € | 62 793 € | −39 402 € | −36 480 € | −8 961 € | −22 049 € |
| 10 | −21 810 € | 1 580 028 € | 413 777 € | 1 166 251 € | 64 363 € | −40 388 € | −36 480 € | −9 306 € | −21 810 € |
| Spolu | −228 305 € | 577 394 € | −362 311 € | −364 796 € | −78 592 € | −228 305 € |
Hrubé príjmy z prenájmu − správa a prevádzka − splátky hypotéky − dane = čistý cash flow. Dane zahŕňajú DPH na krátkodobé pobyty a daň z príjmov.
Pri predaji v 10. roku
- Predajná cena
- 1 580 028 €
- Provízia realitnej kancelárie
- −95 592 €
- Plusvalía
- −4 900 €
- Daň z kapitálového zisku
- −91 181 €
- Splatenie hypotéky
- −413 777 €
- Čistý výnos z predaja
- 974 578 €
Ak predávajúci nie je daňovým rezidentom Španielska, kupujúci zadrží 3 % ceny (47 401 €) a odvedie ich daňovému úradu. Túto sumu dostanete späť, alebo sa započíta voči vašej dani z kapitálového zisku. Ide o otázku načasovania, nie o náklad.
Náklady na kúpu
- Daň z prevodu nehnuteľnosti (9,0 %)
- 87 300 €
- Notár a kataster nehnuteľností
- 2 910 €
- Advokát (vrát. DPH)
- 11 737 €
- Zriadenie hypotéky (ocenenie, gestoría)
- 900 €
- Náklady na kúpu spolu
- 102 847 €
- Vlastné zdroje (akontácia)
- 388 000 €
- Výška hypotéky
- 582 000 €
- Potrebné prostriedky spolu
- 490 847 €