Villa in Altea Hills mit Bergblick und privatem Pool – Investitionsrechner über 10 Jahre

Nettoergebnis bei Verkauf im Jahr 10

+€ 255.426

Nach allen Kosten, Steuern und Ablösung der Hypothek

Jährliche Rendite (IRR)

3,7 %

Auf Ihr Eigenkapital

Benötigtes Kapital beim Kauf

€ 490.847

€ 719.152 inkl. jährlicher Fehlbeträge

Durchschnittlicher Netto-Cashflow pro Jahr

−€ 22.831

Nach Kreditraten und Steuern

Bruttorendite 4,8 %Nettorendite 1,5 %

Gut zu wissen

Der Preis liegt nahe bei 1 Mio. €. Darüber steigt die Grunderwerbsteuer in der Region Valencia von 9 % auf 11 %. Lassen Sie sich den endgültigen Satz vom Notar bestätigen.
Für die Ferienvermietung ist in der Comunitat Valenciana eine Touristenlizenz erforderlich. Prüfen Sie, ob diese Immobilie eine hat oder bekommen kann, bevor Sie mit diesen Einnahmen rechnen.
In einigen Jahren decken die Mieteinnahmen die Hypothek und die Kosten nicht. Halten Sie für diese Jahre eine Liquiditätsreserve bereit.
Die MwSt. von 10 % auf Aufenthalte bis 30 Nächte ist in einem Dekret vorgesehen, das das spanische Parlament noch bestätigen muss. Sie können sie unter „Mieteinnahmen“ ausschalten.

Annahmen

Verschieben Sie einen beliebigen Regler. Die Zahlen passen sich sofort an.

Kauf & Finanzierung

Kaufpreis € 970.000

Anzahlung 40 %

€ 388.000 Eigenkapital

Hypothekenzins 3,90 %

Darlehenslaufzeit 25 Jahre

Mieteinnahmen

Hochsaison, Preis pro Woche € 3.110 / Woche

Auslastung Hochsaison 95 %

Zwischensaison, Preis pro Woche € 2.080 / Woche

Auslastung Zwischensaison 60 %

Nebensaison, Preis pro Woche € 1.150 / Woche

Auslastung Nebensaison 25 %

Wochen Eigennutzung 3 Wochen

Gebühr der Buchungsplattform 12,0 %

der Bruttoeinnahmen aus Ferienvermietung

MwSt. auf Kurzaufenthalte (10 %, seit 8. Okt. 2026 in Kraft, Bestätigung ausstehend) An

Laufende Kosten

Verwaltungsgebühr 24,2 %

der Mieteinnahmen nach MwSt.

IBI (kommunale Grundsteuer) € 2.474 / Jahr

Müllabfuhrgebühr € 450 / Jahr

Hausversicherung € 991 / Jahr

Gemeinschaftskosten € 0 / Jahr

Pool & Garten € 820 / Jahr

Verbrauchskosten (Strom, Wasser) € 6.000 / Jahr

Instandhaltungsrücklage 0,50 %

des Immobilienwerts, jährlich

Steuerberater € 600 / Jahr

Wertentwicklung

Wertsteigerung der Immobilie 5,00 %

pro Jahr

Mietsteigerung 2,50 %

pro Jahr

Kostensteigerung 2,50 %

pro Jahr

Verkauf & Steuern

Verkauf nach 10 Jahre

Maklerprovision beim Verkauf 6,05 %

des Verkaufspreises, inkl. MwSt.

Plusvalía (kommunale Steuer beim Verkauf) € 4.900

Wert, Eigenkapital und Hypothek

Prognose jeweils zum Jahresende

Immobilienwert
Eigenkapital
Restschuld

Eigenkapital = Immobilienwert minus Hypothek, vor Verkaufskosten und Steuern.

Jahr für Jahr

Seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen

Jahr	Netto-Cashflow	Wert	Restschuld	Eigenkapital	Bruttomieteinnahmen	Verwaltung & Betrieb	Kreditraten	Steuern & MwSt.	Netto-Cashflow
1	−€ 23.795	€ 1.018.500	€ 567.969	€ 450.531	€ 51.538	−€ 32.339	−€ 36.480	−€ 6.514	−€ 23.795
2	−€ 23.593	€ 1.069.425	€ 553.382	€ 516.043	€ 52.826	−€ 33.148	−€ 36.480	−€ 6.791	−€ 23.593
3	−€ 23.386	€ 1.122.896	€ 538.215	€ 584.682	€ 54.147	−€ 33.977	−€ 36.480	−€ 7.077	−€ 23.386
4	−€ 23.175	€ 1.179.041	€ 522.446	€ 656.595	€ 55.500	−€ 34.826	−€ 36.480	−€ 7.370	−€ 23.175
5	−€ 22.959	€ 1.237.993	€ 506.050	€ 731.943	€ 56.888	−€ 35.697	−€ 36.480	−€ 7.671	−€ 22.959
6	−€ 22.739	€ 1.299.893	€ 489.004	€ 810.889	€ 58.310	−€ 36.589	−€ 36.480	−€ 7.980	−€ 22.739
7	−€ 22.514	€ 1.364.887	€ 471.281	€ 893.606	€ 59.768	−€ 37.504	−€ 36.480	−€ 8.298	−€ 22.514
8	−€ 22.284	€ 1.433.132	€ 452.855	€ 980.277	€ 61.262	−€ 38.441	−€ 36.480	−€ 8.625	−€ 22.284
9	−€ 22.049	€ 1.504.788	€ 433.696	€ 1.071.092	€ 62.793	−€ 39.402	−€ 36.480	−€ 8.961	−€ 22.049
10	−€ 21.810	€ 1.580.028	€ 413.777	€ 1.166.251	€ 64.363	−€ 40.388	−€ 36.480	−€ 9.306	−€ 21.810
Summe	−€ 228.305				€ 577.394	−€ 362.311	−€ 364.796	−€ 78.592	−€ 228.305

Bruttomieteinnahmen − Verwaltung & Betrieb − Kreditraten − Steuern = Netto-Cashflow. Die Steuern umfassen die MwSt. auf Kurzaufenthalte und die Einkommensteuer.

Bei Verkauf im Jahr 10

Verkaufspreis: € 1.580.028
Maklerprovision: −€ 95.592
Plusvalía: −€ 4.900
Veräußerungsgewinnsteuer: −€ 91.181
Ablösung der Hypothek: −€ 413.777
Nettoerlös: € 974.578

Hat der Verkäufer keinen Wohnsitz in Spanien, behält der Käufer 3 % des Preises (€ 47.401) ein und führt sie an das Finanzamt ab. Sie erhalten den Betrag zurück, oder er wird mit Ihrer Veräußerungsgewinnsteuer verrechnet. Das betrifft nur den Zeitpunkt der Zahlung, es sind keine zusätzlichen Kosten.

Kaufkosten

Grunderwerbsteuer ITP (9,0 %): € 87.300
Notar & Grundbuch: € 2.910
Anwalt (inkl. MwSt.): € 11.737
Darlehensabschluss (Wertgutachten, gestoría): € 900
Kaufnebenkosten gesamt: € 102.847
Anzahlung: € 388.000
Darlehensbetrag: € 582.000
Benötigtes Eigenkapital: € 490.847