Čistý výsledok pri predaji v 10. roku
+563 807 €
Po všetkých nákladoch, daniach a splatení hypotéky
S týmito predpokladmi nemôžeme výpočet vykonať. Zmeňte poslednú hodnotu alebo obnovte predvolené hodnoty kancelárie.
Ročný výnos (IRR)
3,3 %
Z vašich vlastných prostriedkov
Potrebné prostriedky pri kúpe
1 244 285 €
1 807 333 € vrát. ročných schodkov
Priemerný čistý cash flow za rok
−56 305 €
Po splátkach hypotéky a dani
Hrubý výnos 3,9 %Čistý výnos 1,4 %
Dobré vedieť
- Krátkodobý prenájom si v regióne Comunitat Valenciana vyžaduje turistickú licenciu. Skôr než začnete s týmto príjmom počítať, overte si, či ju nehnuteľnosť má alebo ju môže získať.
- V niektorých rokoch príjmy z prenájmu nepokryjú hypotéku a náklady. Majte na tieto roky finančnú rezervu.
- DPH vo výške 10 % na pobyty do 30 nocí stanovuje dekrét, ktorý ešte musí schváliť španielsky Kongres. V časti Príjmy z prenájmu ju môžete vypnúť.
Predpoklady
Posuňte ľubovoľný posúvač. Čísla sa okamžite prepočítajú.
Kúpa a financovanie
Zdroj: From the listing (asking price in the agency's CRM) · overené 20. októbra 2026
940 000 € vlastných prostriedkov
Zdroj: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · overené 20. októbra 2026
Zdroj: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Most banks lend non-residents up to 25 years · overené 20. októbra 2026
Príjmy z prenájmu
Zdroj: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · overené 20. októbra 2026
z hrubých príjmov z krátkodobého prenájmu
Zdroj: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · overené 20. októbra 2026
DPH na krátkodobé pobyty (10 %, platí od 8. 10. 2026, čaká na schválenie)
Zdroj: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · overené 20. októbra 2026
Prevádzkové náklady
z príjmov z prenájmu po DPH
Zdroj: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · overené 20. októbra 2026
z hodnoty nehnuteľnosti ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · overené 20. októbra 2026
Rast
ročne
Zdroj: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · overené 20. októbra 2026
ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · overené 20. októbra 2026
ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · overené 20. októbra 2026
Predaj a dane
Zdroj: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · overené 20. októbra 2026
z predajnej ceny, vrát. DPH
Zdroj: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · overené 20. októbra 2026
Odpočet nákladov (rozsudok z roku 2025, odvolanie prebieha)
Zdroj: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · overené 20. októbra 2026
Hodnota, vlastný kapitál a hypotéka
Projekcia ku koncu každého roka
- Hodnota nehnuteľnosti
- Vlastný kapitál
- Zostatok hypotéky
Vlastný kapitál = hodnota nehnuteľnosti mínus hypotéka, pred nákladmi na predaj a daňami.
Rok po roku
Potiahnite do strany a zobrazte všetky stĺpce
| Rok | Čistý cash flow | Hodnota | Zostatok hypotéky | Vlastný kapitál | Hrubé príjmy z prenájmu | Správa a prevádzka | Splátky hypotéky | Dane a DPH | Čistý cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −58 528 € | 2 467 500 € | 1 376 008 € | 1 091 492 € | 102 011 € | −60 204 € | −88 378 € | −11 956 € | −58 528 € |
| 2 | −58 061 € | 2 590 875 € | 1 340 667 € | 1 250 208 € | 104 561 € | −61 709 € | −88 378 € | −12 535 € | −58 061 € |
| 3 | −57 585 € | 2 720 419 € | 1 303 922 € | 1 416 496 € | 107 175 € | −63 251 € | −88 378 € | −13 130 € | −57 585 € |
| 4 | −57 098 € | 2 856 440 € | 1 265 719 € | 1 590 721 € | 109 854 € | −64 833 € | −88 378 € | −13 741 € | −57 098 € |
| 5 | −56 601 € | 2 999 262 € | 1 225 998 € | 1 773 263 € | 112 601 € | −66 454 € | −88 378 € | −14 370 € | −56 601 € |
| 6 | −56 094 € | 3 149 225 € | 1 184 701 € | 1 964 524 € | 115 416 € | −68 115 € | −88 378 € | −15 016 € | −56 094 € |
| 7 | −55 575 € | 3 306 686 € | 1 141 764 € | 2 164 922 € | 118 301 € | −69 818 € | −88 378 € | −15 680 € | −55 575 € |
| 8 | −55 046 € | 3 472 020 € | 1 097 122 € | 2 374 898 € | 121 258 € | −71 563 € | −88 378 € | −16 363 € | −55 046 € |
| 9 | −54 506 € | 3 645 621 € | 1 050 707 € | 2 594 914 € | 124 290 € | −73 352 € | −88 378 € | −17 065 € | −54 506 € |
| 10 | −53 954 € | 3 827 902 € | 1 002 450 € | 2 825 452 € | 127 397 € | −75 186 € | −88 378 € | −17 787 € | −53 954 € |
| Spolu | −563 048 € | 1 142 863 € | −674 484 € | −883 784 € | −147 643 € | −563 048 € |
Hrubé príjmy z prenájmu − správa a prevádzka − splátky hypotéky − dane = čistý cash flow. Dane zahŕňajú DPH na krátkodobé pobyty a daň z príjmov.
Pri predaji v 10. roku
- Predajná cena
- 3 827 902 €
- Provízia realitnej kancelárie
- −231 588 €
- Plusvalía
- −11 800 €
- Daň z kapitálového zisku
- −210 924 €
- Splatenie hypotéky
- −1 002 450 €
- Čistý výnos z predaja
- 2 371 141 €
Ak predávajúci nie je daňovým rezidentom Španielska, kupujúci zadrží 3 % ceny (114 837 €) a odvedie ich daňovému úradu. Túto sumu dostanete späť, alebo sa započíta voči vašej dani z kapitálového zisku. Ide o otázku načasovania, nie o náklad.
Náklady na kúpu
- DPH + kolková daň (IVA 10 % + AJD 1,4 %)
- 267 900 €
- Notár a kataster nehnuteľností
- 7 050 €
- Advokát (vrát. DPH)
- 28 435 €
- Zriadenie hypotéky (ocenenie, gestoría)
- 900 €
- Náklady na kúpu spolu
- 304 285 €
- Vlastné zdroje (akontácia)
- 940 000 €
- Výška hypotéky
- 1 410 000 €
- Potrebné prostriedky spolu
- 1 244 285 €