Nettoergebnis bei Verkauf im Jahr 10
+€ 105.065
Nach allen Kosten, Steuern und Ablösung der Hypothek
Mit diesen Annahmen können wir nicht rechnen. Ändern Sie den letzten Wert oder setzen Sie die Standardwerte der Agentur zurück.
Jährliche Rendite (IRR)
3,8 %
Auf Ihr Eigenkapital
Benötigtes Kapital beim Kauf
€ 197.889
€ 279.439 inkl. jährlicher Fehlbeträge
Durchschnittlicher Netto-Cashflow pro Jahr
−€ 8.155
Nach Kreditraten und Steuern
Bruttorendite 3,4 %Nettorendite 1,5 %
Gut zu wissen
- In einigen Jahren decken die Mieteinnahmen die Hypothek und die Kosten nicht. Halten Sie für diese Jahre eine Liquiditätsreserve bereit.
Annahmen
Verschieben Sie einen beliebigen Regler. Die Zahlen passen sich sofort an.
Kauf & Finanzierung
Quelle: From the listing (asking price in the agency's CRM) · geprüft am 20. Oktober 2026
€ 156.000 Eigenkapital
Quelle: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Most banks lend non-residents up to 25 years · geprüft am 20. Oktober 2026
Mieteinnahmen
Quelle: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · geprüft am 20. Oktober 2026
der Bruttoeinnahmen aus Ferienvermietung
Quelle: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · geprüft am 20. Oktober 2026
MwSt. auf Kurzaufenthalte (10 %, seit 8. Okt. 2026 in Kraft, Bestätigung ausstehend)
Quelle: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · geprüft am 20. Oktober 2026
Laufende Kosten
der Mieteinnahmen nach MwSt.
Quelle: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · geprüft am 20. Oktober 2026
des Immobilienwerts, jährlich
Quelle: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · geprüft am 20. Oktober 2026
Wertentwicklung
pro Jahr
Quelle: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · geprüft am 20. Oktober 2026
pro Jahr
Quelle: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · geprüft am 20. Oktober 2026
pro Jahr
Quelle: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · geprüft am 20. Oktober 2026
Verkauf & Steuern
Quelle: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · geprüft am 20. Oktober 2026
des Verkaufspreises, inkl. MwSt.
Quelle: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · geprüft am 20. Oktober 2026
Quelle: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · geprüft am 20. Oktober 2026
Ausgaben absetzen (Gerichtsurteil 2025, noch nicht rechtskräftig)
Quelle: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · geprüft am 20. Oktober 2026
Wert, Eigenkapital und Hypothek
Prognose jeweils zum Jahresende
- Immobilienwert
- Eigenkapital
- Restschuld
Eigenkapital = Immobilienwert minus Hypothek, vor Verkaufskosten und Steuern.
Jahr für Jahr
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| Jahr | Netto-Cashflow | Wert | Restschuld | Eigenkapital | Bruttomieteinnahmen | Verwaltung & Betrieb | Kreditraten | Steuern & MwSt. | Netto-Cashflow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −€ 8.857 | € 409.500 | € 228.359 | € 181.141 | € 13.224 | −€ 7.392 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 8.857 |
| 2 | −€ 8.711 | € 429.975 | € 222.494 | € 207.481 | € 13.555 | −€ 7.576 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 8.711 |
| 3 | −€ 8.562 | € 451.474 | € 216.396 | € 235.078 | € 13.893 | −€ 7.766 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 8.562 |
| 4 | −€ 8.408 | € 474.047 | € 210.055 | € 263.992 | € 14.241 | −€ 7.960 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 8.408 |
| 5 | −€ 8.251 | € 497.750 | € 203.464 | € 294.286 | € 14.597 | −€ 8.159 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 8.251 |
| 6 | −€ 8.090 | € 522.637 | € 196.610 | € 326.027 | € 14.962 | −€ 8.363 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 8.090 |
| 7 | −€ 7.925 | € 548.769 | € 189.484 | € 359.285 | € 15.336 | −€ 8.572 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 7.925 |
| 8 | −€ 7.756 | € 576.208 | € 182.076 | € 394.132 | € 15.719 | −€ 8.786 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 7.756 |
| 9 | −€ 7.583 | € 605.018 | € 174.373 | € 430.645 | € 16.112 | −€ 9.006 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 7.583 |
| 10 | −€ 7.405 | € 635.269 | € 166.364 | € 468.905 | € 16.515 | −€ 9.231 | −€ 14.667 | −€ 22 | −€ 7.405 |
| Summe | −€ 81.550 | € 148.154 | −€ 82.811 | −€ 146.671 | −€ 222 | −€ 81.550 |
Bruttomieteinnahmen − Verwaltung & Betrieb − Kreditraten − Steuern = Netto-Cashflow. Die Steuern umfassen die MwSt. auf Kurzaufenthalte und die Einkommensteuer.
Bei Verkauf im Jahr 10
- Verkaufspreis
- € 635.269
- Maklerprovision
- −€ 38.434
- Plusvalía
- −€ 2.000
- Veräußerungsgewinnsteuer
- −€ 43.967
- Ablösung der Hypothek
- −€ 166.364
- Nettoerlös
- € 384.504
Hat der Verkäufer keinen Wohnsitz in Spanien, behält der Käufer 3 % des Preises (€ 19.058) ein und führt sie an das Finanzamt ab. Sie erhalten den Betrag zurück, oder er wird mit Ihrer Veräußerungsgewinnsteuer verrechnet. Das betrifft nur den Zeitpunkt der Zahlung, es sind keine zusätzlichen Kosten.
Kaufkosten
- Grunderwerbsteuer ITP (9,0 %)
- € 35.100
- Notar & Grundbuch
- € 1.170
- Anwalt (inkl. MwSt.)
- € 4.719
- Darlehensabschluss (Wertgutachten, gestoría)
- € 900
- Kaufnebenkosten gesamt
- € 41.889
- Anzahlung
- € 156.000
- Darlehensbetrag
- € 234.000
- Benötigtes Eigenkapital
- € 197.889