Čistý výsledok pri predaji v 10. roku
+26 198 €
Po všetkých nákladoch, daniach a splatení hypotéky
S týmito predpokladmi nemôžeme výpočet vykonať. Zmeňte poslednú hodnotu alebo obnovte predvolené hodnoty kancelárie.
Ročný výnos (IRR)
1,7 %
Z vašich vlastných prostriedkov
Potrebné prostriedky pri kúpe
114 074 €
189 296 € vrát. ročných schodkov
Priemerný čistý cash flow za rok
−7 522 €
Po splátkach hypotéky a dani
Hrubý výnos 6,8 %Čistý výnos 0,5 %
Dobré vedieť
- Krátkodobý prenájom si v regióne Comunitat Valenciana vyžaduje turistickú licenciu. Skôr než začnete s týmto príjmom počítať, overte si, či ju nehnuteľnosť má alebo ju môže získať.
- V niektorých rokoch príjmy z prenájmu nepokryjú hypotéku a náklady. Majte na tieto roky finančnú rezervu.
- DPH vo výške 10 % na pobyty do 30 nocí stanovuje dekrét, ktorý ešte musí schváliť španielsky Kongres. V časti Príjmy z prenájmu ju môžete vypnúť.
Predpoklady
Posuňte ľubovoľný posúvač. Čísla sa okamžite prepočítajú.
Kúpa a financovanie
Zdroj: From the listing (asking price in the agency's CRM) · overené 20. októbra 2026
85 560 € vlastných prostriedkov
Zdroj: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · overené 20. októbra 2026
Zdroj: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Most banks lend non-residents up to 25 years · overené 20. októbra 2026
Príjmy z prenájmu
Zdroj: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · overené 20. októbra 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · overené 20. októbra 2026
z hrubých príjmov z krátkodobého prenájmu
Zdroj: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · overené 20. októbra 2026
DPH na krátkodobé pobyty (10 %, platí od 8. 10. 2026, čaká na schválenie)
Zdroj: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · overené 20. októbra 2026
Prevádzkové náklady
z príjmov z prenájmu po DPH
Zdroj: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · overené 20. októbra 2026
z hodnoty nehnuteľnosti ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · overené 20. októbra 2026
Rast
ročne
Zdroj: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · overené 20. októbra 2026
ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · overené 20. októbra 2026
ročne
Zdroj: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · overené 20. októbra 2026
Predaj a dane
Zdroj: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · overené 20. októbra 2026
z predajnej ceny, vrát. DPH
Zdroj: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · overené 20. októbra 2026
Zdroj: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · overené 20. októbra 2026
Odpočet nákladov (rozsudok z roku 2025, odvolanie prebieha)
Zdroj: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · overené 20. októbra 2026
Hodnota, vlastný kapitál a hypotéka
Projekcia ku koncu každého roka
- Hodnota nehnuteľnosti
- Vlastný kapitál
- Zostatok hypotéky
Vlastný kapitál = hodnota nehnuteľnosti mínus hypotéka, pred nákladmi na predaj a daňami.
Rok po roku
Potiahnite do strany a zobrazte všetky stĺpce
| Rok | Čistý cash flow | Hodnota | Zostatok hypotéky | Vlastný kapitál | Hrubé príjmy z prenájmu | Správa a prevádzka | Splátky hypotéky | Dane a DPH | Čistý cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −7 464 € | 224 595 € | 125 246 € | 99 349 € | 16 093 € | −13 566 € | −8 044 € | −1 946 € | −7 464 € |
| 2 | −7 475 € | 235 825 € | 122 029 € | 113 796 € | 16 496 € | −13 906 € | −8 044 € | −2 021 € | −7 475 € |
| 3 | −7 488 € | 247 616 € | 118 685 € | 128 931 € | 16 908 € | −14 253 € | −8 044 € | −2 098 € | −7 488 € |
| 4 | −7 500 € | 259 997 € | 115 207 € | 144 789 € | 17 331 € | −14 610 € | −8 044 € | −2 177 € | −7 500 € |
| 5 | −7 513 € | 272 997 € | 111 592 € | 161 405 € | 17 764 € | −14 975 € | −8 044 € | −2 258 € | −7 513 € |
| 6 | −7 527 € | 286 646 € | 107 833 € | 178 813 € | 18 208 € | −15 349 € | −8 044 € | −2 342 € | −7 527 € |
| 7 | −7 541 € | 300 979 € | 103 925 € | 197 054 € | 18 664 € | −15 733 € | −8 044 € | −2 427 € | −7 541 € |
| 8 | −7 556 € | 316 028 € | 99 861 € | 216 166 € | 19 130 € | −16 126 € | −8 044 € | −2 515 € | −7 556 € |
| 9 | −7 571 € | 331 829 € | 95 637 € | 236 192 € | 19 608 € | −16 529 € | −8 044 € | −2 606 € | −7 571 € |
| 10 | −7 587 € | 348 421 € | 91 244 € | 257 176 € | 20 099 € | −16 943 € | −8 044 € | −2 698 € | −7 587 € |
| Spolu | −75 221 € | 180 302 € | −151 990 € | −80 443 € | −23 090 € | −75 221 € |
Hrubé príjmy z prenájmu − správa a prevádzka − splátky hypotéky − dane = čistý cash flow. Dane zahŕňajú DPH na krátkodobé pobyty a daň z príjmov.
Pri predaji v 10. roku
- Predajná cena
- 348 421 €
- Provízia realitnej kancelárie
- −21 079 €
- Plusvalía
- −1 100 €
- Daň z kapitálového zisku
- −19 503 €
- Splatenie hypotéky
- −91 244 €
- Čistý výnos z predaja
- 215 494 €
Ak predávajúci nie je daňovým rezidentom Španielska, kupujúci zadrží 3 % ceny (10 453 €) a odvedie ich daňovému úradu. Túto sumu dostanete späť, alebo sa započíta voči vašej dani z kapitálového zisku. Ide o otázku načasovania, nie o náklad.
Náklady na kúpu
- DPH + kolková daň (IVA 10 % + AJD 1,4 %)
- 24 385 €
- Notár a kataster nehnuteľností
- 642 €
- Advokát (vrát. DPH)
- 2 588 €
- Zriadenie hypotéky (ocenenie, gestoría)
- 900 €
- Náklady na kúpu spolu
- 28 514 €
- Vlastné zdroje (akontácia)
- 85 560 €
- Výška hypotéky
- 128 340 €
- Potrebné prostriedky spolu
- 114 074 €