Čistý výsledek při prodeji v 10. roce
+667 301 €
Po všech nákladech, daních a splacení hypotéky
S těmito předpoklady nemůžeme výpočet provést. Změňte poslední hodnotu nebo obnovte výchozí hodnoty kanceláře.
Roční výnos (IRR)
3,4 %
Z vašich vlastních prostředků
Potřebné prostředky při koupi
1 392 415 €
2 004 666 € vč. ročních schodků
Průměrné čisté cash flow za rok
−61 225 €
Po splátkách hypotéky a dani
Hrubý výnos 3,8 %Čistý výnos 1,5 %
Dobré vědět
- Krátkodobý pronájem vyžaduje v regionu Comunitat Valenciana turistickou licenci. Než s tímto příjmem začnete počítat, ověřte si, že ji nemovitost má nebo ji může získat.
- V některých letech příjmy z pronájmu nepokryjí hypotéku a náklady. Mějte pro tyto roky finanční rezervu.
- DPH ve výši 10 % na pobyty do 30 nocí stanoví dekret, který ještě musí schválit španělský Kongres. V části Příjmy z pronájmu ji můžete vypnout.
Předpoklady
Posuňte libovolný posuvník. Čísla se okamžitě přepočítají.
Koupě a financování
Zdroj: From the listing (asking price in the agency's CRM) · ověřeno 20. října 2026
1 060 000 € vlastních prostředků
Zdroj: Non-resident max loan-to-value: EU 60–70%, non-EU incl. UK 50–60% · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: 12-month Euribor 3.2% (Oct 2026) + non-resident spread: 3.9% fixed EU, +0.6 pp non-EU · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Most banks lend non-residents up to 25 years · ověřeno 20. října 2026
Příjmy z pronájmu
Zdroj: 4-bed villa with pool in Jávea: €2,600–3,900 a week in peak season; default €3,900 × (price / €1.3M)^0.77, min €500 · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Mid season ≈ 67% of the peak weekly rate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Low season about £1,400 a week for a 4-bed villa; ≈ 37% of peak · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: AirDNA Jávea: 62% average occupancy (Sep 2026); split per season is an estimate · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (3 weeks of own use, taken from the low season first) · ověřeno 20. října 2026
z hrubých příjmů z krátkodobého pronájmu
Zdroj: Agency estimate — adjust (channel commission 12%: a mix of Airbnb's host-only fee (~15%) and direct bookings. Cleaning and linen per changeover are charged to guests and passed through, so they are neither income nor cost here) · ověřeno 20. října 2026
DPH na krátkodobé pobyty (10 %, platí od 8. 10. 2026, čeká na schválení)
Zdroj: RDL 29/2026: 10% IVA on stays of 30 nights or less from 1 Dec 2026, pending ratification (D-011) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Jávea long-term rent €11–13/m² a month; default €12/m² built. Without built area: gross yield houses 3.8%, flats 5.0% · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (long-term vacancy 3–8% by scenario) · ověřeno 20. října 2026
Provozní náklady
z příjmů z pronájmu po DPH
Zdroj: Management 15–35% of gross is typical; default 20% + 21% IVA (holiday), 8% + IVA (long-term) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Xàbia IBI rate 0.85% × estimated cadastral value (no 2026 ordinance found) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Xàbia rubbish fee €125–273 a year, + €20 per tourist bed place · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (home insurance €500–900, scaled with the price) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (community fees €600–2,400 a year for flats, 0 for a detached villa) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (pool service €1,500 a year + garden €1.25 per m² of plot (€600–12,000); flats 0) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (utilities €200–550 a month by size; the tenant pays on a long-term let) · ověřeno 20. října 2026
z hodnoty nemovitosti ročně
Zdroj: Agency estimate — adjust (maintenance reserve 0.5% of the purchase price a year, growing with cost inflation) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (gestor / fiscal representative €600 a year; SL accounts and filings €2,500) · ověřeno 20. října 2026
Růst
ročně
Zdroj: Scenarios 2% / 5% / 8% a year (D-010). Jávea houses, last 5 years: about +11% a year · ověřeno 20. října 2026
ročně
Zdroj: Agency estimate — adjust (rent growth 1.5% / 2.5% / 3.5% a year by scenario) · ověřeno 20. října 2026
ročně
Zdroj: Agency estimate — adjust (cost inflation 2.5% a year) · ověřeno 20. října 2026
Prodej a daně
Zdroj: Buyer's choice (sell after 5, 10 or 15 years) · ověřeno 20. října 2026
z prodejní ceny, vč. DPH
Zdroj: Agency estimate — adjust (estate agency fee on sale 3–5% + 21% IVA) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Agency estimate — adjust (plusvalía municipal ≈ 0.5% of the price; depends on the cadastral land value) · ověřeno 20. října 2026
Zdroj: Corporate tax 25% for a holding-only SL (entidad patrimonial, LIS art. 5 and 29, D-012) · ověřeno 20. října 2026
Odpočet nákladů (rozsudek z roku 2025, odvolání probíhá)
Zdroj: Audiencia Nacional allowed deductions for non-EU owners (2025); Supreme Court appeal admitted 15 Jul 2026 · ověřeno 20. října 2026
Hodnota, vlastní kapitál a hypotéka
Projekce ke konci každého roku
- Hodnota nemovitosti
- Vlastní kapitál
- Zůstatek hypotéky
Vlastní kapitál = hodnota nemovitosti minus hypotéka, před náklady na prodej a daněmi.
Rok po roce
Přejeďte do strany a zobrazte všechny sloupce
| Rok | Čisté cash flow | Hodnota | Zůstatek hypotéky | Vlastní kapitál | Hrubé příjmy z pronájmu | Správa a provoz | Splátky hypotéky | Daně a DPH | Čisté cash flow |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | −63 977 € | 2 782 500 € | 1 551 669 € | 1 230 831 € | 111 931 € | −63 058 € | −99 661 € | −13 189 € | −63 977 € |
| 2 | −63 400 € | 2 921 625 € | 1 511 816 € | 1 409 809 € | 114 729 € | −64 634 € | −99 661 € | −13 834 € | −63 400 € |
| 3 | −62 810 € | 3 067 706 € | 1 470 380 € | 1 597 326 € | 117 597 € | −66 250 € | −99 661 € | −14 497 € | −62 810 € |
| 4 | −62 208 € | 3 221 092 € | 1 427 300 € | 1 793 792 € | 120 537 € | −67 906 € | −99 661 € | −15 178 € | −62 208 € |
| 5 | −61 593 € | 3 382 146 € | 1 382 509 € | 1 999 637 € | 123 550 € | −69 604 € | −99 661 € | −15 879 € | −61 593 € |
| 6 | −60 964 € | 3 551 253 € | 1 335 939 € | 2 215 314 € | 126 639 € | −71 344 € | −99 661 € | −16 599 € | −60 964 € |
| 7 | −60 322 € | 3 728 816 € | 1 287 521 € | 2 441 295 € | 129 805 € | −73 128 € | −99 661 € | −17 339 € | −60 322 € |
| 8 | −59 666 € | 3 915 257 € | 1 237 180 € | 2 678 077 € | 133 050 € | −74 956 € | −99 661 € | −18 100 € | −59 666 € |
| 9 | −58 997 € | 4 111 020 € | 1 184 840 € | 2 926 180 € | 136 376 € | −76 830 € | −99 661 € | −18 883 € | −58 997 € |
| 10 | −58 313 € | 4 316 571 € | 1 130 422 € | 3 186 148 € | 139 786 € | −78 750 € | −99 661 € | −19 688 € | −58 313 € |
| Celkem | −612 251 € | 1 254 000 € | −706 459 € | −996 607 € | −163 185 € | −612 251 € |
Hrubé příjmy z pronájmu − správa a provoz − splátky hypotéky − daně = čisté cash flow. Daně zahrnují DPH na krátkodobé pobyty a daň z příjmů.
Při prodeji v 10. roce
- Prodejní cena
- 4 316 571 €
- Provize realitní kanceláře
- −261 153 €
- Plusvalía
- −13 300 €
- Daň z kapitálového zisku
- −239 729 €
- Splacení hypotéky
- −1 130 422 €
- Čistý výnos z prodeje
- 2 671 967 €
Pokud prodávající není daňovým rezidentem Španělska, kupující zadrží 3 % ceny (129 497 €) a odvede je finančnímu úřadu. Tuto částku dostanete zpět, nebo se započte proti vaší dani z kapitálového zisku. Jde o otázku načasování, nikoli o náklad.
Náklady na koupi
- Daň z převodu nemovitosti (11,0 %)
- 291 500 €
- Notář a katastr nemovitostí
- 7 950 €
- Advokát (vč. DPH)
- 32 065 €
- Zřízení hypotéky (ocenění, gestoría)
- 900 €
- Náklady na koupi celkem
- 332 415 €
- Vlastní zdroje (akontace)
- 1 060 000 €
- Výše hypotéky
- 1 590 000 €
- Potřebné prostředky celkem
- 1 392 415 €